土地估價(jià)師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)理論方法城市基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用前景知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

城市基準(zhǔn)地價(jià)的應(yīng)用，從我國(guó)目前城市土地資產(chǎn)管理和價(jià)格評(píng)估的實(shí)踐分析，面臨著兩種不同的選擇。一是象韓國(guó)和日本一樣，城市土地的公示價(jià)格是標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格，在建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系后，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)城市土地價(jià)格評(píng)估的實(shí)用價(jià)值明顯減少，基準(zhǔn)地價(jià)將逐步消失。二是基準(zhǔn)地價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，在建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的過程中有著十分重要的作用，基準(zhǔn)地價(jià)的研究必須加強(qiáng)，基準(zhǔn)地價(jià)作為我國(guó)城市地價(jià)體系的基礎(chǔ)將長(zhǎng)期存在。對(duì)于這個(gè)問題的認(rèn)識(shí)，我們認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)從我國(guó)城市基準(zhǔn)地價(jià)研究的趨勢(shì)和應(yīng)用價(jià)值來進(jìn)行分析。

1.城市土地和房地產(chǎn)交易頻繁，城市規(guī)劃研究深入，基準(zhǔn)地價(jià)有可能細(xì)化，區(qū)域應(yīng)用的針對(duì)性提高土地估價(jià)理論方法

我國(guó)城市土地使用制度改革和城市住房制度改革，進(jìn)步建立起了我國(guó)的城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。土地有償使用的范圍逐步擴(kuò)大，城市經(jīng)營(yíng)性土地，特別是商業(yè)用地和住宅用地越來越多地采取招標(biāo)、拍賣的方式出讓。城市居民住房供應(yīng)已經(jīng)斷絕了公房分配來源，“要住房找市場(chǎng)”成為了唯一可行的途徑。城市規(guī)劃研究的普及和深入，改變了過去邊規(guī)劃邊建設(shè)，規(guī)劃滯后于城市建設(shè)的局面，“全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”成為了城市建設(shè)的指導(dǎo)思想。城市建設(shè)不但可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定合理的新增建設(shè)用地規(guī)模，根據(jù)城市總體規(guī)劃確定城市建設(shè)和發(fā)展的方向，而且也可以依據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃來進(jìn)行城市建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)，城市土地開發(fā)利用的確定性和可預(yù)測(cè)性大大提高。這些使得城市基準(zhǔn)地價(jià)完全可以根據(jù)城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，按照“用途相同，位置相鄰、地價(jià)相近”的原則，來進(jìn)行地價(jià)區(qū)片或者街道路段劃分。商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)可以用路線價(jià)予以詳細(xì)表達(dá)，工業(yè)用地和住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)可以用區(qū)片公予以詳細(xì)表達(dá)。以路線價(jià)或者區(qū)片價(jià)表達(dá)的基準(zhǔn)地價(jià)，其地價(jià)均質(zhì)土地單元的劃分與城市規(guī)劃建設(shè)單元喇如街坊、工業(yè)小區(qū)、住宅小區(qū)等)可以一一對(duì)應(yīng)，使得基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)域應(yīng)用的針對(duì)性大大增強(qiáng)。由城市地價(jià)區(qū)片組合成城市土地定級(jí)單元，確定不同類型的城市土地定級(jí)單元的基準(zhǔn)地價(jià)，反映出了城市土地利用的層次性和系統(tǒng)性。因此，基準(zhǔn)地價(jià)研究可以驗(yàn)證土地定級(jí)成果的科學(xué)性和合理性，也真正成為了現(xiàn)實(shí)。基準(zhǔn)地價(jià)研究和城市定級(jí)研究，相互檢驗(yàn)，相互補(bǔ)充，有利于提高對(duì)城市地價(jià)形成規(guī)律的認(rèn)識(shí)。

2.基準(zhǔn)地價(jià)反映的是一個(gè)區(qū)域總體的地價(jià)水平，基準(zhǔn)地價(jià)的作用主要不是為了評(píng)估城市宗地價(jià)格利用基準(zhǔn)地價(jià)來進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估，是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過程中，在我國(guó)城市土地交易案例很少，土地市場(chǎng)不發(fā)育的情況下的一種過渡性的選擇。利用基準(zhǔn)地價(jià)來進(jìn)行宗地價(jià)格評(píng)估，由于其要進(jìn)行多種因素修正，使得地價(jià)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生許多匯合誤差，影響了地價(jià)評(píng)估的客觀性和準(zhǔn)確性。而以城市標(biāo)準(zhǔn)宗地作為城市土地宗地評(píng)估的參考標(biāo)準(zhǔn)，其土地價(jià)格與土地利用條件、土地質(zhì)量的對(duì)應(yīng)關(guān)系明顯，因素修正層次少，修正標(biāo)準(zhǔn)容易把握，所以地價(jià)評(píng)估的客觀性、準(zhǔn)確性好，也容易為客戶所接受。目前我國(guó)城市土地使用制度改革和住房制度改革已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)完善的階段，城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成，城市經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)、拍賣開始制度化，規(guī)范化運(yùn)作，城市居民住房自有化率和商品化率都達(dá)到了較高的水平，以各個(gè)城市土地交易和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格資料為基礎(chǔ)，建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，具有可行性。應(yīng)當(dāng)說，基準(zhǔn)地價(jià)在我國(guó)建立起了城市標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系后，它對(duì)于城市土地價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用價(jià)值將是十分有限的?；鶞?zhǔn)地價(jià)的作用，主要不是為了評(píng)估城市宗地價(jià)格，而應(yīng)當(dāng)是作為政府對(duì)城市地價(jià)進(jìn)行宏觀管理的依據(jù)和控制標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)宗地選擇的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其可以保證標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇具有代表性和中庸性。土地估價(jià)師考試網(wǎng)

3.基準(zhǔn)地價(jià)有利于對(duì)城市地價(jià)空間分布規(guī)律的認(rèn)識(shí)，容易做到不同地區(qū)城市土地價(jià)格的區(qū)域均衡，是國(guó)家進(jìn)行區(qū)域投資環(huán)境整頓和區(qū)域經(jīng)濟(jì)管理的重要手段我國(guó)幅員遼闊，自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展條件的地域差異十分顯著，這決定了我國(guó)城市土地價(jià)格的形成具有一般小國(guó)不具有的復(fù)雜性。在我國(guó)，城市的大小不同，城市土地定級(jí)的級(jí)別數(shù)量也不一樣，但是，一般的大城市，城市土地級(jí)別都是在712級(jí)之間，最多的也不超過20級(jí)，以城市定級(jí)為基礎(chǔ)制定基準(zhǔn)地價(jià)，既反映出了一個(gè)城市土地的價(jià)格水平，也反映了其城市土地價(jià)格的地域分異規(guī)律，而且因?yàn)槠鋬r(jià)格數(shù)字少，并呈現(xiàn)出一定的級(jí)差規(guī)律，容易掌握。要認(rèn)識(shí)我國(guó)城市土地價(jià)格的地域分異規(guī)律，以城市為單位來進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是最為可行的辦法。從我國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)研究的現(xiàn)實(shí)情況看，目前全國(guó)一些直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市大多都完成或正在完成城市土地價(jià)格調(diào)查工作，按照國(guó)土資源部城市土地價(jià)格大調(diào)查的要求，各地城市新出臺(tái)的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，都基本做到了統(tǒng)一。從不同城市的最高級(jí)別和最低級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)，就能夠看出一個(gè)城市的等級(jí)規(guī)模，可以看出各地投資門檻、城市土地質(zhì)量和城市用地的供求關(guān)系。根據(jù)每個(gè)城市土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，也容易了解同一個(gè)城市土地質(zhì)量的差異，能夠看出舊城改造和新區(qū)開發(fā)的對(duì)比關(guān)系，正確把握城市建設(shè)的發(fā)展方向。有了基準(zhǔn)地價(jià)，政府管理部門和投資者對(duì)一個(gè)城市的投資環(huán)境就有了一個(gè)清晰的了解，對(duì)于城市的發(fā)展?jié)摿屯顿Y方向就有了一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)就可以進(jìn)行投資區(qū)域選擇和區(qū)域政策調(diào)整。開展基準(zhǔn)地價(jià)研究和適時(shí)更新，有利于提高我國(guó)城市建設(shè)和房地產(chǎn)投資環(huán)境的透明度，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。為了加快落后地區(qū)的開發(fā)，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)制定地價(jià)政策，可以顯化政策優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，也有利于增強(qiáng)投資環(huán)境的吸引力。

4.以基準(zhǔn)地價(jià)控制城市土地出讓的最低價(jià)，對(duì)土地收益進(jìn)行合理分配，是我國(guó)社會(huì)主義公有制條件下，加強(qiáng)城市土地資產(chǎn)管理的必然選擇我國(guó)和許多西方資本主義國(guó)家不同，城市土地為國(guó)家所有。我國(guó)城市土地國(guó)有制，雖然在城市土地開發(fā)和城市建設(shè)方面，具有資本主義私有制不可比擬的優(yōu)越性。由于土地為國(guó)家所有，城市建設(shè)容易做到統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開發(fā)，以較低的投資和土地開發(fā)成本，能夠進(jìn)行土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整和實(shí)現(xiàn)城市的現(xiàn)代化更新。但是，由于土地歸國(guó)家所有，所有者主體利益容易忽視。如果沒有基準(zhǔn)地價(jià)，控制城市土地出讓的最低價(jià)格，就容易出現(xiàn)低價(jià)出讓土地，過量批租土地的現(xiàn)象發(fā)生。不僅造成國(guó)有土地資產(chǎn)的大量流失，也容易造成土地資源的閑置和浪費(fèi)。目前，我國(guó)基準(zhǔn)地價(jià)雖然隨著以標(biāo)準(zhǔn)宗地為載體的城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立，在城市土地交易價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用減少，但是在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，仍然是政府控制城市土地出讓最低價(jià)的科學(xué)依據(jù)。以基準(zhǔn)地價(jià)來控制城市最低出讓價(jià)格，并確定國(guó)有企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置價(jià)格，劃撥用地出讓補(bǔ)交出讓金、城市土地儲(chǔ)備土地收購(gòu)價(jià)格和城市土地征用、拆遷補(bǔ)償價(jià)格等等，其為土地管理工作者所熟悉，容易操作和管理。加強(qiáng)基準(zhǔn)地價(jià)研究，統(tǒng)一各個(gè)城市基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵，使其基準(zhǔn)地價(jià)具有可比性，可以通過城市基準(zhǔn)地價(jià)的橫向比較，來促進(jìn)各個(gè)城市地價(jià)水平的合理和協(xié)調(diào)。以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)開展地價(jià)管理，確定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)成本，征收土地稅費(fèi)，和計(jì)算國(guó)家作為土地所有者參與土地開發(fā)收益分配的份額，不僅具有科學(xué)依據(jù)，其計(jì)算也十分簡(jiǎn)便。以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，建立起城市土地資產(chǎn)價(jià)格核算體系，有利于分析城市規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)可行性，可以對(duì)經(jīng)營(yíng)城市起到科學(xué)的指導(dǎo)作用他有利于提高國(guó)有土地資產(chǎn)管理的透明度，便于廣大干部和群眾對(duì)土地市場(chǎng)交易和管理的監(jiān)督。

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