土地估價師

為了幫助考生系統(tǒng)的復習2012年土地估價師考試課程，全面的了解土地估價師考試教材的相關重點，小編特編輯匯總了2012年土地估價師考試輔導資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范(試行)

1. 適用范圍

1.1 在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權，適用本規(guī)范。

1.2 以協(xié)議方式租賃國有土地使用權、出讓國有土地他項權利，參照本規(guī)范。

2. 引用的標準和文件

下列標準和文件所包含的條文，通過在本規(guī)范中引用而構成本規(guī)范的條文。本規(guī)范頒布時，所示版本均為有效。所有標準和文件都會被修訂，使用本規(guī)范的各方應使用下列各標準和文件的最新版本。

GB/T18508-2001《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》

國土資發(fā)[2001]255號《全國土地分類》

國土資發(fā)[2004]232號《工業(yè)建設項目用地控制指標》

3. 依據(jù)

(1)《中華人民共和國土地管理法》

(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

(3)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》

(4)《中華人民共和國行政許可法》

(5)《中華人民共和國合同法》

(6)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

(7)《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)[2001]15號)

(8)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)

(9)《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》(國土資源部令第21號)

4. 總則

4.1 協(xié)議出讓國有土地使用權內(nèi)涵

本規(guī)范所稱協(xié)議出讓國有土地使用權，是指市、縣國土資源管理部門以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。

4.2 協(xié)議出讓國有土地使用權原則

(1)公開、公平、公正原則;

(2)誠實信用原則。

4.3 協(xié)議出讓國有土地使用權范圍

出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

(1)政府供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的;

(2)原劃撥、承租土地使用人申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式;

(3)劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式;

(4)法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。

4.4 協(xié)議出讓國有土地使用權組織管理

國有土地使用權協(xié)議出讓由市、縣國土資源管理部門組織實施。

國有土地使用權出讓實行集體決策。市、縣國土資源管理部門可根據(jù)實際情況成立國有土地使用權出讓協(xié)調(diào)決策機構，負責協(xié)調(diào)解決出讓中的相關問題，集體確定有關事項。

4.5 協(xié)議出讓國有土地使用權一般程序

(1)接受用地申請，確定供地方式

(2)編制協(xié)議出讓方案

(3)地價評估，確定底價

(4)協(xié)議出讓方案、底價報批

(5)協(xié)商，簽訂意向書

(6)公示

(7)簽訂合同，結果公布

(8)頒發(fā)《建設用地批準書》，交付土地

(9)辦理土地登記

(10)資料歸檔

4.6 地方補充規(guī)定

地方可對本規(guī)范做出補充規(guī)定，并按規(guī)定上報備案。

5. 政府供地中的協(xié)議出讓

5.1 接受用地申請，確定供地方式

5.1.1 市、縣國土資源管理部門應當將經(jīng)批準的國有土地使用權出讓計劃向社會公布。有條件的地方可以根據(jù)供地進度安排，分階段將國有土地使用權出讓計劃細化落實到地段、地塊，并將相關信息及時向社會公布。

5.1.2國有土地使用權出讓計劃，細化的地段、地塊信息公布后，市、縣國土資源管理部門應當明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。

公開接受申請的時間不得少于30日。

5.1.3 需要使用土地的單位和個人(以下簡稱意向用地者)應當根據(jù)公布的國有土地使用權出讓計劃，細化的地段、地塊信息以及自身用地需求，向市、縣國土資源管理部門提出用地申請。

5.1.4 在規(guī)定時間內(nèi)，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣國土資源管理部門方可采取協(xié)議方式出讓，但屬于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

5.2 編制協(xié)議出讓方案

市、縣國土資源管理部門應當會同規(guī)劃等部門，依據(jù)國有土地使用權出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地類型、規(guī)模等，編制國有土地使用權協(xié)議出讓方案。

協(xié)議出讓方案應當包括：擬出讓地塊的具體位置、四至、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間、供地方式等。

對于尚未完成土地使用權收回和拆遷安置工作的“毛地”出讓，應當銜接好國有土地使用權收回、補償安置和出讓等方面的法律關系。協(xié)議出讓方案除擬出讓宗地的基本情況、規(guī)劃指標要求等一般信息外，應當明確因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要請市、縣人民政府批準收回出讓地塊原國有土地使用權，并對原土地使用權人給予相應補償，具體補償安置由受讓人按規(guī)定對原產(chǎn)權人拆遷安置實施，受讓人在繳清土地使用權出讓金并完成拆遷補償安置工作后(原國有土地使用權收回程序完成)方可申請辦理土地登記，取得土地使用權等具體內(nèi)容。

5.3 地價評估，確定底價

5.3.1 地價評估

市、縣國土資源管理部門應當根據(jù)擬出讓地塊的條件和土地市場情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，組織對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。

地價評估可以由市、縣國土資源管理部門或其所屬事業(yè)單位進行，根據(jù)需要也可以委托具有土地估價資質(zhì)的土地或不動產(chǎn)評估機構進行。

5.3.2 確定底價

市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權出讓委員會應當根據(jù)土地估價結果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等，集體決策，綜合確定協(xié)議出讓底價。

協(xié)議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區(qū)域的協(xié)議出讓最低價。

出讓底價確定后，在出讓活動結束之前應當保密，任何單位和個人不得泄露。

5.4 協(xié)議出讓方案、底價報批

市、縣國土資源管理部門應當按規(guī)定將協(xié)議出讓方案、底價報有批準權的人民政府批準。

5.5 協(xié)商，簽訂意向書

市、縣國土資源管理部門依據(jù)經(jīng)批準的協(xié)議出讓方案和底價，與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協(xié)商、談判。協(xié)商談判時，國土資源管理部門參加談判的代表應不少于2人。

雙方協(xié)商、談判達成一致，并且議定的出讓價格不低于底價的，市、縣國土資源管理部門應當與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓意向書》。

5.6 公示

5.6.1 國有土地使用權出讓意向書》簽訂后，市、縣國土資源管理部門將意向出讓地塊的具體位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等內(nèi)容在當?shù)赝恋赜行问袌龅戎付▓鏊爸袊恋厥袌鼍W(wǎng)(www.landchina.com)進行公示，并注明意見反饋途徑和方式。公示時間不得少于5日。

5.6.2 公示期間，有異議且經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)確實存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓程序終止，并嚴格依法處理。

5.7 簽訂合同，結果公布

公示期滿，無異議或雖有異議但經(jīng)審查沒有發(fā)現(xiàn)存在違反法律法規(guī)行為的，市、縣國土資源管理部門應當按照《國有土地使用權出讓意向書》約定，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

《國有土地使用權出讓合同》簽訂后7日內(nèi)，市、縣國土資源管理部門將協(xié)議出讓結果在土地有形市場等指定場所以及中國土地市場網(wǎng)等向社會公布，接受社會監(jiān)督。公布協(xié)議出讓結果的時間不得少于15日。

5.8 頒發(fā)《建設用地批準書》，交付土地

市、縣國土資源管理部門按照《國有土地使用權出讓合同》約定的期限和交地條件交付土地，并頒發(fā)《建設用地批準書》，作為受讓人開發(fā)建設期間使用土地的憑證。

5.9 辦理土地登記

受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》約定，付清土地使用權出讓金，依法辦理土地登記，領取《國有土地使用證》。

5.10 資料歸檔

協(xié)議出讓手續(xù)全部辦結后，市、縣國土資源管理部門應當對宗地出讓過程中的用地申請、審批、談判、公示、簽訂合同等各環(huán)節(jié)相關資料、文件進行整理，并按規(guī)定歸檔。應歸檔的宗地出讓資料包括：

(1)用地申請材料;

(2)宗地條件;

(3)宗地規(guī)劃指標要求;

(4)宗地評估報告;

(5)宗地出讓底價及集體決策記錄;

(6)宗地協(xié)議出讓方案;

(7)宗地出讓方案批復文件;

(8)談判記錄;

(9)《協(xié)議出讓意向書》;

(10)協(xié)議出讓公示資料;

(11)《國有土地使用權出讓合同》;

(12)協(xié)議出讓公告資料;

(13)交付土地與頒發(fā)建設用地批準書的相關資料;

(14)其他應歸檔的材料。

6. 原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓

（責任編輯：中大編輯）