土地估價師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2011年土地估價師考試小編特地整理出2011年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2011年土地估價師考試中取得理想的成績!

4.6 利用土地交易資料評估路線價

4.6.1 路線價的評估范圍

路線價主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價格評估。

4.6.2 商業(yè)用地路線價區(qū)段的劃分

4.6.2.1 地價區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：

1. 商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段;

2. 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個地價區(qū)段

4.6.2.2 區(qū)段劃分方法：

1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限;

2. 在確定有路線價標(biāo)準(zhǔn)的地價區(qū)段，以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進(jìn)深代替。

4.6.3 樣點(diǎn)地價的整理

與4.5.2條中有關(guān)規(guī)定相同。

4.6.4 樣點(diǎn)地價的數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

與4.5.3條中有關(guān)規(guī)定相同。

4.6.5 評估區(qū)段地價

4.6.5.1 有樣點(diǎn)區(qū)段路線價的評估

以市場交易地價資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。方法有三種：

1. 取中位數(shù)。

2. 取眾數(shù)。

3. 取算術(shù)平均數(shù)。

4.6.5.2 無樣點(diǎn)地價或樣點(diǎn)地價較少的區(qū)段路線價評估

沒有交易資料的區(qū)段路線價評估，采用比較法、系數(shù)修正法進(jìn)行。見4.5.4.1中第二款。

4.6.6 劃分地價等級

把區(qū)段地價按地價高低排列，并描繪在數(shù)軸散點(diǎn)圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一個地價等級。

4.7 城市基準(zhǔn)地價的確定

4.7.1 基準(zhǔn)地價確定的原則

1. 以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔。

2. 地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗(yàn)證。

3. 地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗(yàn)證。

4. 體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。

4.7.2 基準(zhǔn)地價的確定

以一種方法測算城市基準(zhǔn)地價的，用該種方法確定的級別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價為城市基準(zhǔn)地價。

以兩種以上方法測算城市分用途基準(zhǔn)地價的，應(yīng)以級別或區(qū)域?yàn)閱挝?，用不同方法的測算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價水平，確定級別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價。

以兩種以上方法測算城市基準(zhǔn)地價的，根據(jù)不同方法的評估結(jié)果、土地市場狀況等，以其中最符合市場行情的一種方法的結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)，用其它方法的結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)修正，確定各用途的基準(zhǔn)地價。

根據(jù)城市土地利用特點(diǎn)，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析，估算各用地類的基準(zhǔn)地價。

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