土地估價(jià)師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價(jià)師考試土地估價(jià)理論方法農(nóng)業(yè)用地價(jià)格評(píng)估芻議知識(shí)點(diǎn)，希望在2012年土地估價(jià)師考試中，助您一臂之力！

農(nóng)地市場和農(nóng)地價(jià)格無疑對(duì)農(nóng)地資源的可持續(xù)利用具有決定性的重要作用。農(nóng)地市場和農(nóng)地價(jià)格是現(xiàn)代市場體系中重要的組成部分之一，且農(nóng)地市場也是基礎(chǔ)市場，農(nóng)地價(jià)格是市場基本價(jià)格體系構(gòu)成部分，對(duì)區(qū)域市場的建立和發(fā)展具有基礎(chǔ)性作用，決定著一個(gè)區(qū)域的部分商品價(jià)格起始水平和價(jià)格體系。農(nóng)地資源有價(jià)的觀念意識(shí)必須為越來越多的人所具備，以價(jià)格作為主要手段，決定其經(jīng)濟(jì)行為。農(nóng)地價(jià)格及其評(píng)估，對(duì)于建立健全我國農(nóng)地市場，促進(jìn)農(nóng)地資源持續(xù)利用，優(yōu)化農(nóng)地資源配置等具有重要的意義。

1.農(nóng)地價(jià)格與農(nóng)地資源配置

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制包含價(jià)格機(jī)制，而價(jià)格機(jī)制是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的核心和主要內(nèi)容。一定模式的價(jià)格機(jī)制來源于它所處的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的模式。建立主要由市場形成價(jià)格的機(jī)制是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的客觀要求。社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制，就是要使市場在政府宏觀調(diào)控下對(duì)資源配置起基礎(chǔ)性作用，使經(jīng)濟(jì)生活遵循價(jià)值規(guī)律的要求，適應(yīng)供求關(guān)系的變化，通過價(jià)格杠桿和競爭機(jī)制的功能，把資源配置到效益較好的環(huán)節(jié)中去。在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)中，要使市場在政府宏觀調(diào)控下對(duì)資源配置起基礎(chǔ)作用，就必須使資源以市場為導(dǎo)向進(jìn)行流動(dòng)，使生產(chǎn)要素商品化。農(nóng)地在生產(chǎn)過程中也是重要的生產(chǎn)要素之一，因此，農(nóng)地必須商品化，使其在市場中合理流動(dòng)，達(dá)到最優(yōu)配置。價(jià)格是市場的靈魂，市場依靠價(jià)格來運(yùn)行，價(jià)格是市場最敏感的標(biāo)志，價(jià)格的變化將影響人們之間的利益分配，影響商品的供求關(guān)系和商品經(jīng)營者問的競爭，促使資源優(yōu)化配置。建立農(nóng)地資源價(jià)格體系，可以糾正“農(nóng)產(chǎn)品低價(jià)、農(nóng)地資源無價(jià)”的價(jià)格扭曲現(xiàn)象，使農(nóng)地資源的開發(fā)與利用形成合理的運(yùn)行機(jī)制，提高農(nóng)地資源開發(fā)利用效率。通過農(nóng)地價(jià)格的變動(dòng)，引起供給和需求、生產(chǎn)和消費(fèi)的變動(dòng)，從而影響社會(huì)資源的流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源合理配置。對(duì)農(nóng)地資源價(jià)格的認(rèn)識(shí)與補(bǔ)償，是合理利用及保護(hù)農(nóng)地資源的重要手段，但需要政府采取強(qiáng)有力的措施予以實(shí)施，即需要政府通過行使“征稅權(quán)、禁止權(quán)、處罰權(quán)及交易成本”等權(quán)力，制定相應(yīng)的稅收政策、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)體系二達(dá)到有序合理的開發(fā)、利用農(nóng)地資源、配置農(nóng)地資源，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地資源持利用的目標(biāo)。

2.農(nóng)地價(jià)格評(píng)估思路

科學(xué)、合理地評(píng)估農(nóng)地價(jià)格，有利于農(nóng)地資源優(yōu)化配置，有利于農(nóng)地市場的培育與規(guī)范。由于農(nóng)地資源的特殊性及其市場發(fā)育的不完善，建立農(nóng)地價(jià)格體系，使農(nóng)地資源進(jìn)行流轉(zhuǎn)，達(dá)到合理配置，是當(dāng)前農(nóng)地制度改革的重要任務(wù)之一。農(nóng)地價(jià)格具有一般地價(jià)特征，是一種二元價(jià)格，即農(nóng)地價(jià)格系由農(nóng)地物質(zhì)價(jià)格和農(nóng)地資本價(jià)格(即由社會(huì)對(duì)農(nóng)地資本支付過多的社會(huì)價(jià)值價(jià)格和農(nóng)地資本個(gè)別勞動(dòng)價(jià)值價(jià)格二者構(gòu)成)，三者中前兩者形成農(nóng)地虛幻價(jià)格，后者為農(nóng)地的真實(shí)價(jià)格。農(nóng)地價(jià)格往往與第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格形成之間有著密切的聯(lián)系。第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品為初級(jí)產(chǎn)品，其勞動(dòng)對(duì)象就是自然界的天然財(cái)富，因而生產(chǎn)受自然條件的影響較大，再生產(chǎn)周期較長。第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格是以劣等條件下平均成本為定價(jià)的主要依據(jù)，這樣的劣等條件系指全國或區(qū)域范圍內(nèi)的劣等條件，是個(gè)相對(duì)概念。因此，中等以上條件下的農(nóng)地可以獲取一定級(jí)差地租。級(jí)差地租的存在使第一產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品必須實(shí)行分區(qū)定價(jià)，即實(shí)行地區(qū)差價(jià)，同一產(chǎn)區(qū)內(nèi)規(guī)定的一個(gè)統(tǒng)一的價(jià)格，不同產(chǎn)區(qū)的價(jià)格水平有所不同。農(nóng)地(尤其耕地)價(jià)格是一切其它用地價(jià)格的基礎(chǔ)，農(nóng)地資源以其收益能力為價(jià)格的基礎(chǔ)，土地生產(chǎn)力、生產(chǎn)成本、利用方式因地而異，導(dǎo)致農(nóng)地純收益的差異也決定了農(nóng)地價(jià)格的千差萬別。針對(duì)目前我國農(nóng)地市場不發(fā)育的特點(diǎn)，農(nóng)地估價(jià)評(píng)估應(yīng)首先從土地使用價(jià)值人手，通過對(duì)農(nóng)地自然、經(jīng)濟(jì)等條件的評(píng)定，揭示土地質(zhì)量等級(jí)，然后根據(jù)農(nóng)地收益等評(píng)估地價(jià)相關(guān)資料，采用不同的估價(jià)方法，評(píng)定出農(nóng)地價(jià)格。即先分等定級(jí)，再估價(jià)。農(nóng)地分等定級(jí)依據(jù)農(nóng)地的自然屬性進(jìn)行，以界定農(nóng)地在社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件最優(yōu)化利用下可能達(dá)到的自然生產(chǎn)潛力，體現(xiàn)最大預(yù)期效益原則，在此基礎(chǔ)上對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件加以修正，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力或收益最大化。估價(jià)中先測定基準(zhǔn)地價(jià)，使其成為具有明確用地條件的地價(jià)，為科學(xué)地確定各宗農(nóng)地價(jià)格提供依據(jù)。

3.農(nóng)地分等定級(jí)

根據(jù)農(nóng)用土地分等定級(jí)的基本目的，土地等級(jí)的劃分是對(duì)構(gòu)成土地質(zhì)量的、長期穩(wěn)定的土地因素差別評(píng)定，反映土地生產(chǎn)力高低的總趨勢;土地定級(jí)反映的是在土地分等的條件下土地易變因素的差異。二者在評(píng)定過程中是相互聯(lián)結(jié)的，并存在差異。根據(jù)農(nóng)地劃分等級(jí)的原則和要求：首先，按農(nóng)地自然條件計(jì)算農(nóng)地的潛力，以反映農(nóng)地質(zhì)量的優(yōu)劣和農(nóng)地對(duì)作物生長適宜程度的本質(zhì)差異;其次，用體現(xiàn)社會(huì)平均開發(fā)利用水平的農(nóng)地利用系數(shù)，將農(nóng)地潛力訂正為現(xiàn)實(shí)產(chǎn)出水平;最后，在現(xiàn)實(shí)產(chǎn)出水平的基礎(chǔ)上，用農(nóng)地經(jīng)濟(jì)系數(shù)衡量在目前社會(huì)平均產(chǎn)出水平上農(nóng)地收益的差異。在當(dāng)?shù)乇容^的基礎(chǔ)上，達(dá)到從土地質(zhì)量、土地利用水平、土地經(jīng)濟(jì)收益三方面綜合劃分土地等級(jí)序列的目的。

4.農(nóng)地價(jià)格評(píng)估

農(nóng)地資源十分有限，農(nóng)地資源轉(zhuǎn)作其它用途有嚴(yán)格的限制，其主要用途在相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)以獲取農(nóng)業(yè)收益為目的，即使農(nóng)地資源轉(zhuǎn)為他用，對(duì)農(nóng)地資源所有者的補(bǔ)償也須以農(nóng)地資源收益為基準(zhǔn);另外，隨著農(nóng)地市場的培育與發(fā)展，農(nóng)業(yè)系統(tǒng)外的市場和價(jià)格對(duì)農(nóng)業(yè)內(nèi)部的資源利用和供求關(guān)系有重要影響，農(nóng)地資源的價(jià)格也須以市場上的供求關(guān)系作為重要基礎(chǔ)。因此，當(dāng)前農(nóng)地價(jià)格體系應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)為核心，估價(jià)方法應(yīng)以收益還原法與基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法為主，同時(shí)兼顧比較法等估價(jià)方法。

4.1.收益還原法

收益還原法實(shí)際上是將農(nóng)地收益視為一種投資，以獲取利潤為目的，虛擬利潤以平均利潤率為準(zhǔn)計(jì)算，將未來利潤還原為現(xiàn)值總和的方法。采用此法的關(guān)鍵是如何確定純收益與還原利率。純收益可從總收益中逐一扣除資本、勞動(dòng)等生產(chǎn)要素及其收益后得到，或運(yùn)用系統(tǒng)規(guī)劃的方法求取農(nóng)地資源的影子價(jià)格，這個(gè)影子價(jià)格便是純農(nóng)地收益。農(nóng)地還原利率應(yīng)以行業(yè)平均利潤率為基礎(chǔ)，結(jié)合農(nóng)地經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度確定。同樣，收益倍數(shù)法是收益還原法的一種較為簡單的形式，據(jù)此方法，農(nóng)地價(jià)格是農(nóng)地收益或若干年農(nóng)地收益平均值的若干倍，這個(gè)倍數(shù)一般由交易雙方協(xié)議，或由政府根據(jù)市場實(shí)際成交情況確定。

4.2.市場比較法

市場比較法是對(duì)比相同或相近情況下同類農(nóng)地資源的價(jià)格來確定待估農(nóng)地價(jià)格的方法，即根據(jù)同一市場中近期發(fā)生的類似農(nóng)地交易案例，結(jié)合市場行情，對(duì)案例交易價(jià)格進(jìn)行交易情況修正、期日修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、年期修正等(園地、林地尚需考慮成熟度)得到待估農(nóng)地的價(jià)格。市場長期趨勢法是根據(jù)已有市場上農(nóng)地價(jià)格的變化及其趨勢，結(jié)合農(nóng)地供求關(guān)系的預(yù)測、供給彈性和需求彈性計(jì)算等，對(duì)某類農(nóng)地資源進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，此法特別適用于農(nóng)地市場發(fā)育較好、運(yùn)行較規(guī)范的情況。

4.3.成本逼近法

成本逼近法是以未利用土地或廢棄地取得費(fèi)用、農(nóng)地開發(fā)費(fèi)用為基本成本，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上基本投資應(yīng)產(chǎn)生的利潤與利息，以及應(yīng)納稅金構(gòu)成基礎(chǔ)價(jià)格，結(jié)合市場供求狀況、收益年限與待估宗地區(qū)位條件，評(píng)估出農(nóng)地價(jià)格。

4.4.基準(zhǔn)地價(jià)法

首先依據(jù)農(nóng)地綜合質(zhì)量評(píng)價(jià)計(jì)算分值，劃分農(nóng)地等級(jí)，其次在各等級(jí)內(nèi)確定標(biāo)準(zhǔn)田或抽樣，用收益還原法計(jì)算地價(jià)，最后參照同等級(jí)內(nèi)各地塊的綜合質(zhì)量分值和標(biāo)準(zhǔn)田價(jià)格(或抽樣地塊平均價(jià)格)，比較修正得到各等級(jí)農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)，并確定出宗地地價(jià)修正系數(shù)。

①收集各分等定級(jí)單元(或標(biāo)準(zhǔn)田)的農(nóng)地產(chǎn)出、收益、費(fèi)用、收益分配等方面的資料，根據(jù)農(nóng)地內(nèi)部生產(chǎn)情況，對(duì)各類生產(chǎn)用途的收益和分配進(jìn)行面積加權(quán)平均，作為農(nóng)地單元的平均收益、成本。

②從農(nóng)地總收益中分離出純土地收益部分，分離的依據(jù)是各生產(chǎn)要素對(duì)農(nóng)地總收益的邊際貢獻(xiàn)。土地收益分離過程為：總產(chǎn)值扣除物資費(fèi)用(折舊、用電、機(jī)械等費(fèi)用)及其盈利額，再扣除勞動(dòng)費(fèi)用(以實(shí)際用工乘以當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)工資計(jì))及稅收。

③根據(jù)當(dāng)年銀行存款利率、農(nóng)地投資風(fēng)險(xiǎn)率。農(nóng)地投資利潤等因素，結(jié)合農(nóng)地市場行情，綜合確定出農(nóng)地還原利率，并以此利率將農(nóng)地純收益還原為價(jià)格(得到單元價(jià)格或標(biāo)準(zhǔn)田價(jià)格)。農(nóng)地投資風(fēng)險(xiǎn)低于非農(nóng)地，故農(nóng)地還原利率低于其它非農(nóng)地的還原利率。

根據(jù)各單元在等級(jí)中的面積比重，加權(quán)平均得到各等級(jí)的平均價(jià)格——基準(zhǔn)地價(jià)。

④根據(jù)估價(jià)區(qū)內(nèi)農(nóng)地資源的自然條件、經(jīng)濟(jì)水平等編制以基準(zhǔn)價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)田)為核心的宗地地價(jià)修正系數(shù)。

⑤根據(jù)待估農(nóng)地所處等級(jí)的基準(zhǔn)地價(jià)(標(biāo)準(zhǔn)田價(jià))及其相應(yīng)修正系數(shù)求得農(nóng)地價(jià)，結(jié)合農(nóng)地市場行情及評(píng)估目的，最終確定其價(jià)格。

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