土地估價師

為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試土地估價理論方法無形資產(chǎn)中需要關(guān)注的問題知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

財政部于2001年1月頒布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》，對無形資產(chǎn)的會計核算進(jìn)行了規(guī)范;于2001年7月頒布了《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》，對無形資產(chǎn)的評估進(jìn)行了規(guī)范;于2001年1月21日頒布了修訂后的《獨立審計實務(wù)公告第1號——驗資》，其中有些內(nèi)容與無形資產(chǎn)有關(guān);于2001年9月30日與國家工商行政管理總局共同頒布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)驗資工作的通知》[財會(2001)1067號]，其中涉及到資產(chǎn)評估的有關(guān)內(nèi)容。“兩則”的頒布，使無形資產(chǎn)在會計核算和價值評估方面有了規(guī)范和指南;兩項驗資的有關(guān)規(guī)定的頒布，使企業(yè)在進(jìn)行與無形資產(chǎn)投資有關(guān)的某些經(jīng)濟(jì)行為時有了規(guī)范和參照。這些對從事與無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為的實體和個人來講，都是十分重要的事情。但另一方面，正是由于上述“兩則”及與驗資有關(guān)的規(guī)定的頒布，又給無形資產(chǎn)評估實踐帶來了若干影響及需要關(guān)注的問題。

一、關(guān)于無形資產(chǎn)評估方法中成本法的運用

《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》第13條規(guī)定：“無形資產(chǎn)的評估方法主要包括成本法、收益法和市場法，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)無形資產(chǎn)的有關(guān)情況進(jìn)行選擇。”按照已有的無形資產(chǎn)評估的理論與實踐，運用成本法的前提條件之一是應(yīng)當(dāng)具備可以利用的相關(guān)歷史資料，尤其是會計核算資料。因此，這就涉及到與無形資產(chǎn)有關(guān)的會計核算問題。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》第13條規(guī)定：“自行開發(fā)并依法申請取得的無形資產(chǎn)，其入賬價值應(yīng)按依法取得時發(fā)生的注冊費、律師費等費用確定。依法申請取得前發(fā)生的研究與開發(fā)費用，應(yīng)于發(fā)生時確認(rèn)為當(dāng)期費用。”這項規(guī)定，使企業(yè)自創(chuàng)無形資產(chǎn)的賬面價值在會計核算中僅包括注冊費和律師費這兩項費用。這兩項費用與無形資產(chǎn)本身的研制與開發(fā)費用相比，所占比例很小。這項準(zhǔn)則的實施，必然導(dǎo)致無形資產(chǎn)賬面價值大大降低，使無形資產(chǎn)的賬面價值與無形資產(chǎn)的實際價值不具有相關(guān)性。如果要對已經(jīng)計入各期費用的被評估無形資產(chǎn)的研究與開發(fā)費用等資料進(jìn)行搜集，這不僅要耗費大量的人力物力，而且也是十分困難或極不準(zhǔn)確的。這樣，在進(jìn)行無形資產(chǎn)評估時，采用成本法就比較困難了。

解決問題的思路：目前我國有關(guān)部門正在加緊制定資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系。根據(jù)其他國家或我國其他相關(guān)行業(yè)(如注冊會計師行業(yè))制定的準(zhǔn)則體系來看，資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系至少應(yīng)包括三個層次：即基本準(zhǔn)則、具體準(zhǔn)則、執(zhí)業(yè)規(guī)范指南?；緶?zhǔn)則是資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的總綱，是對注冊資產(chǎn)評估師專業(yè)勝任能力的基本要求和執(zhí)業(yè)行為的基本規(guī)范，是制定資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則和執(zhí)業(yè)規(guī)范指南的基本依據(jù);具體準(zhǔn)則是依據(jù)基本準(zhǔn)則制定的，是注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)和出具資產(chǎn)評估報告的具體規(guī)范;執(zhí)業(yè)規(guī)范指南是依據(jù)基本準(zhǔn)則、具體準(zhǔn)則制定的，為注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行具體準(zhǔn)則提供可操作的指導(dǎo)意見。目前已頒布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》屬于具體準(zhǔn)則，因此，在適當(dāng)時候，還需要出臺與之配套的執(zhí)業(yè)規(guī)范指南。

二、關(guān)于以投資為目的的無形資產(chǎn)價值的確定

在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)生活中，無形資產(chǎn)評估的目的主要有兩個：一是無形資產(chǎn)投資，二是無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。關(guān)于無形資產(chǎn)投資的價值確定，《企業(yè)會計準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》第10條規(guī)定：“投資者投入的無形資產(chǎn)，應(yīng)以投資各方確認(rèn)的價值為入賬價值;但企業(yè)為首次發(fā)行股票而接受投資者投入的無形資產(chǎn)，應(yīng)以該無形資產(chǎn)在投資方的賬面價值作為入賬價值。”在該項規(guī)定中，以投資為目的的無形資產(chǎn)的價值確定主要采用投資各方確認(rèn)的方式，個別情況下(首次發(fā)行股票)是以賬面價值確定。該項規(guī)定并沒有要求必須通過評估方式來確定無形資產(chǎn)價值。

關(guān)于以投資為目的的無形資產(chǎn)價值的確定，修訂后的《獨立審計實務(wù)公告第1號——驗資》第十條第三款又規(guī)定：“以知識產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)驗證其產(chǎn)權(quán)歸屬，并按照國家有關(guān)規(guī)定在資產(chǎn)評估或各出資者商定的基礎(chǔ)上審驗其價值。”按現(xiàn)行的企業(yè)登記注冊的有關(guān)規(guī)定，組建企業(yè)時需要由有資格的驗資機(jī)構(gòu)對投資人的投入資本進(jìn)行驗證。在上述驗資規(guī)定中，明確說明了以投資為目的的無形資產(chǎn)的價值確定有兩種方式：由評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，或由出資者共同商定并確認(rèn)。由此可見，關(guān)于以投資為目的的無形資產(chǎn)價值的確定方法，不同的法規(guī)，有不同的規(guī)定。此是問題之一。

問題之二是，驗資規(guī)定中的確定無形資產(chǎn)價值的兩種方式(資產(chǎn)評估或各出資者商定)，會造成這樣一種后果，即：作為出資人，通常希望通過自行商定的方式確認(rèn)無形資產(chǎn)的價值，這樣，既能滿足出資人在無形資產(chǎn)價值確定方面的要求，又能節(jié)省評估費用;作為驗資機(jī)構(gòu)，則總是希望有無形資產(chǎn)評估報告書作為驗資的依據(jù)，這樣，驗資依據(jù)充分，可以降低驗資風(fēng)險。因而，從驗資機(jī)構(gòu)的角度出發(fā)，往往就需要投資人提供資產(chǎn)評估報告書。這樣，就涉及到對無形資產(chǎn)的評估問題。可以想像，由于出資人和驗資機(jī)構(gòu)有各自的想法，因此，在具體的驗資實踐中，會存在一些操作上的問題。

解決這個問題的關(guān)鍵是在驗資的相關(guān)規(guī)定方面作一些修改或補充性說明。在我國，凡是企業(yè)接受投資并涉及到股本變化的，都要委托中介機(jī)構(gòu)先進(jìn)行驗資，然后履行相應(yīng)的工商注冊登記或變更登記等程序。因此，只要在驗資這個環(huán)節(jié)對以投資為目的的無形資產(chǎn)的價值確定方式做出相應(yīng)的規(guī)定，就可以解決這個問題。例如，只要將《獨立審計實務(wù)公告第一號——驗資》第十條第三款中的“各出資者商定”這幾個字刪掉，就可以解決這個問題。這樣，投入無形資產(chǎn)的價值就必須通過評估方式來確定。也許有人會認(rèn)為這是通過行政手段來為資產(chǎn)評估包攬市場，其實不是這樣。因為從目前會計準(zhǔn)則制定的總的出發(fā)點來看，是遵循謹(jǐn)慎性原則，防止通過無形資產(chǎn)投資虛增企業(yè)資產(chǎn)的行為發(fā)生。如果由各出資者自行商定投入無形資產(chǎn)的價值，那么，就很難控制這種行為。此外，“各出資者商定”這個規(guī)定也不具有可操作性。驗資是一項非常具體的工作。驗資規(guī)則也應(yīng)非常具體和具有可操作性。“各出資者商定”是什么概念?是指各出資人共同簽訂的協(xié)議書呢?還是需要公證機(jī)關(guān)對該協(xié)議書進(jìn)行公證呢?還是需要具有資產(chǎn)評估資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核鑒證呢?在驗資規(guī)則中沒有說明。關(guān)于這個較為模糊的概念，在實際的驗資工作中，已經(jīng)使當(dāng)事人感到疑惑。鑒于此，在驗資規(guī)定中刪去“各出資者商定”這幾個字是可行的和有必要的。

三、關(guān)于“不得求證客戶授意的評估價值”

獨立、客觀、公正的原則是資產(chǎn)評估行業(yè)立足的靈魂，獨立自主地評估資產(chǎn)的價值，不受他人的干擾和影響，是資產(chǎn)評估人員十分重要的職業(yè)道德。無形資產(chǎn)的價值評估比實物資產(chǎn)的價值評估的難度更大的原因在于無形資產(chǎn)價值評估中主觀判斷分析的因素更多，這就是為什么在無形資產(chǎn)的評估準(zhǔn)則中特別提出了“不得求證”這樣一個概念。但是，在實際工作中，評估人員是否會在無形資產(chǎn)的評估中有意或無意地去進(jìn)行“求證”呢?

財政部、國家工商行政管理總局共同頒布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)驗資工作的通知》中第九條規(guī)定：“企業(yè)向企業(yè)登記主管機(jī)關(guān)提交驗資報告時，可不再提交銀行出具的出資證明、實物轉(zhuǎn)讓清單、專利證書和專利登記簿副本、商標(biāo)注冊證、土地使用權(quán)證明、資產(chǎn)評估報告及評估結(jié)果確認(rèn)書或者股東、發(fā)起人認(rèn)可證明等其他非貨幣出資的證明文件。但登記主管機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交。”上述內(nèi)容中，規(guī)定了企業(yè)在登記注冊時需要履行的驗資手續(xù)中，原來登記主管機(jī)關(guān)要求企業(yè)必須提交的有關(guān)資料，現(xiàn)在不再要求必須提供了。這使企業(yè)向登記主管機(jī)關(guān)遞交的資料大為減少。由于涉及工商登記注冊和驗資的資產(chǎn)都是與投資行為有關(guān)的，而從上述規(guī)定來看，當(dāng)事人又沒有被要求必須提交資產(chǎn)評估報告等資料。因此，在以無形資產(chǎn)進(jìn)行投資時，當(dāng)事人似乎沒有必要委托評估機(jī)構(gòu)對無形資產(chǎn)價值進(jìn)行評估，但規(guī)定中又有“登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交”這句話，這又留下了一個疑問。什么叫有“必要”?沒有一個標(biāo)準(zhǔn)。這里就涉及到如果以無形資產(chǎn)進(jìn)行投資，出資人到底需不需要對無形資產(chǎn)的價值進(jìn)行評估的問題。由于無形資產(chǎn)的價值的不

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