土地估價(jià)師

2012年土地估價(jià)師考試于9月15、16日進(jìn)行，為使您順利通過2012年土地估價(jià)師考試，小編特編輯整理了土地估價(jià)師考試土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)考前沖刺階段模擬題，讓您輕松通過考試!

二、多選題()

25、 收益還原法可用于( )。

A.評(píng)估土地價(jià)格

B.評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格

C.評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

D.評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格

標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, d

解 析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格也應(yīng)當(dāng)是收益還原法，相當(dāng)于一定年期的評(píng)估土地價(jià)格。

26、 采用收益還原法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括( )。

A.土地租金

B.房地出租的租金

C.房屋折舊費(fèi)

D.利息

標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, d

解 析：根據(jù)收益還原法的總收益計(jì)算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應(yīng)當(dāng)計(jì)算到總收益里面。

27、 計(jì)算房地出租的總費(fèi)用應(yīng)包括( )。

A.管理費(fèi)

B.維修費(fèi)

C.房屋折舊費(fèi)

D.空房損失費(fèi)

E.保險(xiǎn)費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, e

解 析：根據(jù)房地出租的總費(fèi)用應(yīng)包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、房屋折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。

28、 估價(jià)要考慮( )等因素對(duì)土地收益的影響。

A.社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

B.土地利用方式

C.土地預(yù)期收益

D.土地利用政策

E.地塊大小

標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, d

解 析：土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。

29、 替代原則可以在( )估價(jià)方法中得以應(yīng)用。(2002年真題)

A.路線地價(jià)法

B.市場(chǎng)比較法

C.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

D.收益還原法

標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c, d

解 析：市場(chǎng)比較法是直接進(jìn)行比較計(jì)算土地價(jià)格，通過選取交易案例與待估地塊進(jìn)行比較來確定待估地塊價(jià)格，路線地價(jià)法是根據(jù)替代原則制定路線價(jià)和修正系數(shù)表來計(jì)算土地價(jià)格。某地塊的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格，這是收益還原法的應(yīng)用?；鶞?zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級(jí)，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí)，在此基礎(chǔ)上再測(cè)算其平均價(jià)格;而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正，評(píng)估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的具體運(yùn)用。

30、 土地估價(jià)中的替代原則是指土地價(jià)格水平( )。

A.由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定

B.由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)交易案例相互比較后所決定

C.可通過比較地塊的條件和使用價(jià)值來確定

D.根據(jù)過去實(shí)際收益的高低來確定

標(biāo)準(zhǔn)答案： a, b, c

解 析：土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

1.土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定;

2.土地價(jià)格水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;

3.土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。

31、 根據(jù)土地估價(jià)原則，( )應(yīng)成為估價(jià)的主要依據(jù)。

A. 既往收益

B.實(shí)際收益

C.客觀收益

D.預(yù)期收益

標(biāo)準(zhǔn)答案： c, d

解 析：根據(jù)最有效利用原則和預(yù)期原則可知道。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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