土地估價師

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土地估價師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記四（15）

(十)我國征地改革的方向與目標(了解)

1、近兩年來我國征地改革的進展

2004年3月14日，十屆全國人大二次會議對憲法進行修改時，將憲法第10條第3款“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。”修改為：，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償。”首次在《憲法》中明確規(guī)定了征收的概念。2004年8月28日，全國人大常委會第十一次會議做出了修改《土地管理法》的決定，在《土地管理法》中也規(guī)定了征收的概念，2004年憲法修正以前，我國的立法上和學術(shù)界沒有嚴格區(qū)分征收和征用，一概以土地征用的概念代替土地征收。修改前的《憲法》和《土地管理法》中規(guī)定的“征用”實為“征收”。

2005年，國土資源部發(fā)布了《關(guān)于開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知》，同時發(fā)布了《征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準測算指導(dǎo)性意見(暫行)》和《征地區(qū)片綜合地價測算指導(dǎo)性意見(暫行)》，為開展制訂征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標準和征地區(qū)片綜合地價工作打下了基礎(chǔ)，這對于解決當前征地工作中存在的補償標準偏低、同地不同價、隨意性較大等突出問題，維護被征地農(nóng)民切身利益，保障經(jīng)濟建設(shè)健康發(fā)展起到了重要作用。

2、征地制度改革的主要思路

(1)定、細化征地目錄，謹慎使用征地權(quán)，縮小征地范圍

《土地管理法》規(guī)定“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用并給予補償。”但是，在現(xiàn)階段很難明確界定“公共利益”的范圍，實際情況無論是商業(yè)用地還是公益性基礎(chǔ)設(shè)施用地都是動用了征地權(quán)，因此依靠“公共利益”的一般性規(guī)定來縮小征地范圍是很難湊效的。改革的方向是，在“公共利益”的范圍的一般性規(guī)定前提下，先制定部門規(guī)章，確定細化的征地目錄，設(shè)定可征地范圍、不可征地范圍，對均不在目錄范圍內(nèi)的項目可以統(tǒng)一上收權(quán)限，由國土資源部統(tǒng)一審批，在試行可行和條件容許的情況下，上升到法律層面，達到盡量不征地或少征地的目標。

(2)擴大補償范圍，設(shè)定補償最低限，保護農(nóng)民利益

目前征地補償僅僅局限于對一定時期內(nèi)土地收益的補償、人員安置的補償以及地表附著物或青苗的實際價值補償，主要是針對因土地征收直接造成的經(jīng)濟損失的”償，而未考慮土地產(chǎn)權(quán)的補償以及因征地而帶來的生活成本增加，原有社會關(guān)系損失，原有生產(chǎn)方式改變等難以定量的額外成本。因此，未來征地改革應(yīng)該逐步調(diào)整征地的補償范圍，從農(nóng)民生產(chǎn)、生活和發(fā)展三個角度解決補償問題，由原來僅限于與被征地客體直接相關(guān)的損失擴大到包括直接相關(guān)的損失和間接損失兩方面，將原來僅局限于被征用客體物質(zhì)損失擴大到物質(zhì)損失和精神損失兩個方面。

(3)科學測算征地補償標準，同地同價，逐步推行市場化

從長遠的方向看，一些具有營利性質(zhì)的交通、水利、能源項目的土地征收都應(yīng)該逐步市場化，實行公開談判的方式，或者讓農(nóng)民在項目收益中得到一定提成。為保持農(nóng)民生計的可持續(xù)性，土地補償費的發(fā)放也不再是以前的一次性發(fā)放，而將實行一次性發(fā)放和逐年發(fā)放相結(jié)合的方法，將一部分土地補償費存入國有銀行或者保險公司，分批次發(fā)放，在實際操作中，安置手段也由原來的傳統(tǒng)的貨幣安置和就業(yè)安置為主、逐步轉(zhuǎn)向以貨幣安置、留地安置或以社保安置為主、多種安置方式相結(jié)合的安置方法，更強調(diào)最低生活保障安置。

(4)透明征地程序，加強征地后期跟蹤和監(jiān)測

征地程序下一步改革必然要從發(fā)揮農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)和申訴權(quán)入手，將征地程序改為“申請征地一預(yù)公告一協(xié)商補償一報批一公告一補償安置落實一征地”。首先，征地要尊重農(nóng)民知情權(quán)，在協(xié)商征地補償前，增加征地預(yù)公告過程;在報批前，須得到農(nóng)民對補償標準、安置方案的認同;在征地前，必須由農(nóng)民對征地補償?shù)穆鋵嵒蛘哐a償時間進行確認，否則不能征地。其次，加強征地過程的平等性，關(guān)于補償安置的方案應(yīng)由被征地村民大會討論，由村民代表與政府進行談判，征地過程和結(jié)果向村民公開。再次，建立完善的監(jiān)督機制，加強征地后期跟蹤和監(jiān)測，定期監(jiān)測后期補償是否到位，以及被征地農(nóng)民生活水平的恢復(fù)情況。最后，建立一套完善處理征地糾紛的司法裁決體制，使農(nóng)民能通過法律途徑維護自已的利益。

3、《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定

(1)關(guān)于征地補償標準

1)統(tǒng)一年產(chǎn)值標準的制訂

省級國土資源部門要會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣(市)耕地的最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標準，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行。制訂統(tǒng)一年產(chǎn)值標準可考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格、農(nóng)用地等級等因素。統(tǒng)一年產(chǎn)值標準應(yīng)設(shè)定基準時點話?—5年調(diào)整一次。

2)統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)的確定

土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應(yīng)按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，在法律規(guī)定范圍內(nèi)確定;按法定的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)計算的征地補償安置費用，不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會保障費用的，經(jīng)省級人民政府批準應(yīng)當提高倍數(shù);土地補償費和安置補助費合計按30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼。經(jīng)依法批準占用基本農(nóng)田的，征地補償按當?shù)厝嗣裾嫉淖罡哐a償標準執(zhí)行。

3)征地區(qū)片綜合地價的制訂

征地區(qū)片綜合地價(以下簡稱征地區(qū)片價)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，依據(jù)地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測算的征地綜合補償標準(原則上不含地上附著物和青苗的補償費)。制訂區(qū)片綜合地價應(yīng)考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素。有條件的地區(qū)，省級國土資源部門可會同有關(guān)部門制訂省域內(nèi)各縣(市)征地區(qū)片綜合地價，報省級人民政府批準后公布執(zhí)行，實行征地補償。

4)土地補償費的分配

按照土地補償費主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補償費應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法由省級人民政府制定。土地被全部征收，同時農(nóng)村集體經(jīng)濟組織撤銷建制的，土地補償費應(yīng)全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置。

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（責任編輯：中大編輯）

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