土地估價(jià)師

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輔導(dǎo)內(nèi)容：

第十章 建筑物估價(jià)方法

1、建筑物估價(jià)的基本概念和基本原理

2、掌握成本估價(jià)法的計(jì)算過(guò)程，重點(diǎn)是折舊、現(xiàn)值的計(jì)算(必考)

一、建筑物估價(jià)概述

1、建筑物估價(jià)的定義

(1)建筑物的基本概念、基本功能

(2)建筑物的分類

按生產(chǎn)性質(zhì)，可分為生產(chǎn)型建筑(即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑)和非生產(chǎn)性建筑(即民用建筑，又分為居住建筑和公共建筑)

按建筑結(jié)構(gòu)(通常依建筑物的主要承重結(jié)構(gòu)所用材料進(jìn)行劃分)，一般可分為五類：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu))、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)

(3)建筑物估價(jià)的定義

2、建筑物估價(jià)的基本原理

分兩種：具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價(jià)折舊法、對(duì)照法、建筑物殘余法、比較法等估價(jià);不具備市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，用成本價(jià)計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法估價(jià)。

3、影響建筑物價(jià)格的因素

分三類：建筑物重置價(jià)(最基本因素)、環(huán)境因素、其他因素

4、建筑物價(jià)格的特點(diǎn)，共五點(diǎn)

5、建筑物估價(jià)中的幾個(gè)概念

(1)房屋建筑成本

(2)重建成本：目前的價(jià)格、原來(lái)的材料和標(biāo)準(zhǔn)

(3)重置成本：目前的價(jià)格、材料和標(biāo)準(zhǔn)，要與重建成本區(qū)別開來(lái)

(4)應(yīng)計(jì)折舊：包括物理的、功能的、經(jīng)濟(jì)的

(5)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)：同一等級(jí)房屋的平均價(jià)格

(6)建筑工程安裝定額：?jiǎn)挝唤ㄖa(chǎn)品所消耗的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，是編制概算定額的基礎(chǔ)

(7)建筑安裝工程概算定額：按擴(kuò)大分部分項(xiàng)工程確定的消耗數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)

(8)建筑物殘值

二、建筑物估價(jià)方法

1、重置價(jià)格折舊法(重點(diǎn))

是成本估價(jià)法具體應(yīng)用中的一種方法，適合對(duì)獨(dú)立舊建筑物估價(jià)，及評(píng)估城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

(1)基本思路與基本公式

建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格-已使用年限的折舊額

或：建筑物價(jià)格=建筑物重置價(jià)格×成新度

(2)房屋建筑物分類，分4類7等

(3)重置價(jià)格的確定

包括兩種情況：一種以重建成本替代重置價(jià)格;另一種以重置成本替代重置價(jià)格。兩者適用范圍不同，得出的重置價(jià)格也不完全相同。

具體求取重置價(jià)格的方法有直接法和間接法兩種，必要時(shí)兩者可并用。

估價(jià)上通常將計(jì)算重置價(jià)格的方法分為三種：凈計(jì)法、平方法、立方法。

(4)折舊額的計(jì)算

折舊的概念、影響因素(物理、功能、經(jīng)濟(jì))

確定折舊的方法：

A. 新舊程度折舊法

B.平均年限折舊，又稱定額法、直線法(重點(diǎn)內(nèi)容，要記住公式及代表字母)

年折舊：D =( C - CR ) / N = C ( 1 - R ) / N

n年折舊累計(jì)額：Dn = C ( 1 - R )× n/N = C ( 1- R )×( N-n’)/N

= C(1-R)×n/( n+ n’)

現(xiàn)值：Pn = C – C( 1–R ) × n/N = C [ 1-(1-R) × n/N ]

C.定率折舊法，又稱殘存漸減法、遞減折舊法、余額折舊法

年折舊：Di = C ( 1–d )i-1×d d=1-(S/C)的N次方

n年折舊累計(jì)額：Pn = C ( 1–d )n

D.年數(shù)合計(jì)法：利用分?jǐn)?shù)的比率計(jì)算，分子為建筑物生于使用壽命在當(dāng)年開始的數(shù)字N-(i-1)，分母為全部壽命的年數(shù)總和SN，要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個(gè)公式。

E.償還基金法，又稱償債基金法，每年的折舊額相同，但要按復(fù)利計(jì)算折舊額的利息額。也要理解年折舊、總折舊和現(xiàn)值計(jì)算的三個(gè)公式。

折舊方法比較：

平均年限折舊法使用最普遍，定率折舊法和年數(shù)合計(jì)法都屬于加速折舊法，償還基金法每年折舊額比平均年限折舊法少。這四種方法與新舊程度折舊法相比各有優(yōu)缺點(diǎn)。

計(jì)算折舊應(yīng)注意事項(xiàng)：估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)折舊的區(qū)別，耐用年限的確定、應(yīng)區(qū)別建筑物主體與附屬設(shè)備的折舊率(綜合折舊率、分類折舊率、個(gè)別折舊率)。

建筑物折舊額的計(jì)算：實(shí)際工作中有必要并用幾種方法。

(5)建筑物價(jià)格評(píng)估

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2、對(duì)照法

對(duì)照法也稱標(biāo)準(zhǔn)法，是指與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照。主要步驟：

(1)確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級(jí)

(2)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià)

標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)制定一般以房屋建筑成本為測(cè)算依據(jù)，注意標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)制定的主要方法步驟。

(3)對(duì)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整：房屋新舊程度的修正、房屋朝向采光的修正、樓房層次的修正、共用部位的修正、時(shí)間的修正。

(4)確定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，試算公式為：

房屋評(píng)估價(jià)格=[(標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)×共用部位修正系數(shù)±朝向差價(jià)±樓層差價(jià))×折舊率] ×評(píng)估總建筑面積

3、建筑物殘余法

通過(guò)求出建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還原利率與折舊率，采用收益還原法計(jì)算建筑物的收益價(jià)格的方法。

估價(jià)步驟：

(1)計(jì)算土地與建筑物總收益

(2)計(jì)算土地的收益

(3)計(jì)算建筑物的收益

(4)確定還原利率

(5)估算建筑物價(jià)格

建筑物收益價(jià)格計(jì)算公式：

p2 = a2 /( r2 + d ) = ( a- p1r1 )/( r2 + d )

4、比較法

比較法是將待估建筑物與在較近時(shí)期內(nèi)發(fā)生交易的類似建筑物加以比較，修正得出待估建筑物價(jià)格的一種估價(jià)方法。同市場(chǎng)比較法評(píng)估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。

計(jì)算公式為：

建筑物價(jià)格=買賣實(shí)例單價(jià)×評(píng)估時(shí)建材價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)建材價(jià)格指數(shù)×評(píng)估對(duì)象交易情況/交易實(shí)例交易情況×評(píng)估對(duì)象的比較因素條件系數(shù)/交易實(shí)例的比較因素條件系數(shù)×建筑面積

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