土地估價(jià)師

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土地價(jià)格的類(lèi)型

從不同目的出發(fā)，可以將地價(jià)分成不同種類(lèi)，各地價(jià)種類(lèi)之間會(huì)有所交叉，同一塊土地之上可能會(huì)有多種價(jià)格。

1、按土地權(quán)利可分為：土地所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格、土地租賃權(quán)價(jià)格、土地抵押權(quán)價(jià)格和其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格等。

土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合，包括土地的所有權(quán)及使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。相應(yīng)地，土地價(jià)格可以劃分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。

土地所有權(quán)價(jià)格：是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說(shuō)為賣(mài)斷價(jià)格。

土地使用權(quán)價(jià)格，是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。同樣，租賃和抵押權(quán)會(huì)形成租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格。

2、按土地價(jià)格形成方式可分為：交易價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格等;

交易價(jià)格是通過(guò)市場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格。

理論價(jià)格指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理想的，或是真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格是由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和方法評(píng)定的土地價(jià)格，包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅地價(jià)等。①交易底價(jià);在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購(gòu)買(mǎi)者、租賃者、抵押者等都要對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，形成各自底價(jià)。②基準(zhǔn)地價(jià);是政府為管理土地市場(chǎng)，由專(zhuān)業(yè)部門(mén)、專(zhuān)業(yè)人員評(píng)定的土地等級(jí)和區(qū)域的平均價(jià)格。③課稅價(jià)格;是政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)定的土地價(jià)格。

3、按政府管理手段可分為：申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)等。

①申報(bào)地價(jià);由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)。

②公告(示)地價(jià);是政府定期公布的地價(jià)。它一般是征收土地增值稅和征用土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

4、按土地價(jià)格表示方法可分為：土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。

土地總價(jià)格：是指一宗土地的整體價(jià)格，一般不能反映土地價(jià)格水平的高低。

單位面積地價(jià)：又稱(chēng)土地單價(jià)，是指單位土地面積的價(jià)格，一般可以反映土地價(jià)格水平的高低。單位面積地價(jià)=土地總價(jià)格÷土地總面積

樓面地價(jià)：又稱(chēng)單位建筑面積地價(jià)，是平均倒每單位建筑面積上的土地價(jià)格，樓面地價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。

樓面地價(jià)=土地總價(jià)格÷總建筑面積

樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率

5、按土地的存在形態(tài)可分為：生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格、凈地價(jià)格

生地價(jià)格：指已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

熟地價(jià)格：指完成了土地開(kāi)發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

毛地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

凈地價(jià)格：指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套、場(chǎng)地內(nèi)達(dá)到開(kāi)工條件且沒(méi)有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。

6、按土地的交易方式可分為：拍賣(mài)價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格。

7、按土地價(jià)格使用目的可分為：買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格等。

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