土地估價(jià)師

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5.3 市場(chǎng)比較法

5.3.1 市場(chǎng)比較法的基本原理

市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同一公開(kāi)市場(chǎng)中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因競(jìng)爭(zhēng)而趨于一致。市場(chǎng)比較法的基本公式如下：

1. 直接比較公式：

PD=PB×A×B×D×E

式中：PD――待估宗地價(jià)格;

PB――比較案例價(jià)格;

A――待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

=正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

B――待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較案例宗地交易日期指數(shù)

D――待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

E――待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

2. 間接比較公式：

PD=PB×A×B×C×D×E

式中：PD.PB.A.B.D.E含義同前;

C――標(biāo)準(zhǔn)宗地條件評(píng)價(jià)系數(shù)/比較案例宗地條件評(píng)價(jià)系數(shù)

5.3.2 運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行宗地估價(jià)應(yīng)按下列步驟操作：

1. 廣泛搜集宗地交易實(shí)例;

2. 選取比較實(shí)例;

3. 建立價(jià)格可比基礎(chǔ);

4. 進(jìn)行交易情況修正;

5. 進(jìn)行交易日期修正;

6. 進(jìn)行區(qū)域因素修正;

7. 進(jìn)行個(gè)別因素修正;

8. 求出比準(zhǔn)價(jià)格。

5.3.3 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場(chǎng)價(jià)格行情。

擁有大量的交易實(shí)例資料，是運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)的前提條件。如果交易實(shí)例資料太少，不僅會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，甚至?xí)故袌?chǎng)比較法無(wú)法采用。因此，估價(jià)人員首先應(yīng)通過(guò)各種途徑盡可能多地搜集交易實(shí)例。

5.3.3.1 一般搜集交易實(shí)例的途徑有：

1. 查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的申報(bào)登記資料;

2. 查閱各種報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出租、出售的信息;

3. 以購(gòu)買者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息;

4. 通過(guò)各類房地產(chǎn)交易展示會(huì)，索取資料，掌握信息;

5. 同行之間相互提供信息資料;

6. 其他途徑獲取資料。

5.3.3.2 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容包括：

1. 交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況，還要了解交易雙方是否在公開(kāi)的市場(chǎng)狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。

交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等交易目的。

2. 交易實(shí)例的狀況。一般應(yīng)包括：

(1) 坐落位置、形狀與面積;

(2) 地質(zhì)條件;

(3) 購(gòu)物、交通等環(huán)境條件;

(4) 土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途;

(5) 有關(guān)地上建筑物的基本情況;

(6) 權(quán)利狀況和土地使用年限等。

3. 成交價(jià)格。成交價(jià)格應(yīng)包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租金等內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)說(shuō)明價(jià)格類型、價(jià)格水平及貨幣單位等情況。

4. 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。

5. 成交日期。

搜集交易實(shí)例時(shí)，估價(jià)人員最好針對(duì)不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格，即“交易實(shí)例調(diào)查表”，按照表格填寫調(diào)查內(nèi)容，既方便又有避免遺漏重要事項(xiàng)，同時(shí)也便于輸入計(jì)算機(jī)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)快速查詢和調(diào)用。

對(duì)于搜集到的每一個(gè)交易實(shí)例及其內(nèi)容，都需要查證，做到準(zhǔn)確無(wú)誤。

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