土地估價(jià)師

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第二部分 報(bào)告典型問(wèn)題

土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告

第一部分 總 述

一、項(xiàng)目名稱

項(xiàng)目名稱是估價(jià)報(bào)告的主題，主題明確，才能使人一目了然。依據(jù)《規(guī)范格式》要求，該項(xiàng)描述要簡(jiǎn)要說(shuō)明評(píng)估目的、估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價(jià)格類型以及估價(jià)對(duì)象所在地，甚至還要體現(xiàn)出估價(jià)對(duì)象宗數(shù)、用途、位置等。但有的報(bào)告對(duì)項(xiàng)目名稱的描述還有待于進(jìn)一步明確。

(一)主要問(wèn)題

1、有的估價(jià)報(bào)告主題模糊，如“×××公司土地價(jià)格評(píng)估”，既未體現(xiàn)評(píng)估目的，也沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，更沒(méi)有界定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型，嚴(yán)重不符《規(guī)范格式》項(xiàng)目名稱的描述要求;有的體現(xiàn)了評(píng)估目的，但沒(méi)有說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和價(jià)格類型。

2、有的估價(jià)報(bào)告在價(jià)格類型界定方面存在問(wèn)題

一是多數(shù)報(bào)告未界定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格類型;

二是界定的價(jià)格類型與地價(jià)定義不符。

如“×××國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格評(píng)估”。國(guó)有土地使用權(quán)的抵押價(jià)值與貸款價(jià)值是不同的兩個(gè)概念，所涉及的是兩個(gè)不同數(shù)值，一般來(lái)說(shuō)，按照地價(jià)定義評(píng)估的物權(quán)價(jià)值應(yīng)該就是抵押價(jià)值，但土地行政主管部門和金融部門出于種種考慮，不是把抵押價(jià)值量全部作為貸款價(jià)值量貸給抵押人，而是按抵押價(jià)值量的一定比例作為貸款量貸給抵押人，一般劃撥土地使用權(quán)抵押評(píng)估的貸款量最高不超過(guò)評(píng)估價(jià)格的50%，出讓土地使用權(quán)評(píng)估的貸款量最高不超過(guò)評(píng)估價(jià)格的70%。若界定為國(guó)有土地使用權(quán)抵押貸款價(jià)格，就應(yīng)該在地價(jià)定義中設(shè)定貸款率并在最后確定評(píng)估價(jià)值時(shí)考慮進(jìn)去，如不設(shè)定貸款率，最好還是不這樣界定價(jià)格類型為好。

再如有的評(píng)估項(xiàng)目名稱為“×××國(guó)有劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估”，但地價(jià)定義設(shè)定的卻是有限年期的使用權(quán)價(jià)格?自相矛盾。地價(jià)定義一般應(yīng)該與價(jià)格類型一致，當(dāng)然評(píng)估國(guó)有土地使用權(quán)“劃撥價(jià)格”，可以從有限年期的使用權(quán)價(jià)格中剝離出“劃撥價(jià)格”，并作特殊說(shuō)明，但有的評(píng)估不在最后確定評(píng)估價(jià)格時(shí)將政府收益剝離出去形成“劃撥價(jià)格”，而評(píng)估的卻是有限年期的土地使用權(quán)出讓價(jià)格。其目的評(píng)估的是劃撥土地的出讓價(jià)格。尚若如此，“×××國(guó)有劃撥土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估”。

總之，出現(xiàn)上述問(wèn)題原因，主要是估價(jià)人員對(duì)《規(guī)范格式》中描述項(xiàng)目名稱的“內(nèi)在要求”未認(rèn)真研究以及對(duì)界定“價(jià)格類型”的概念理解不透所造成的。

(二)如何正確描述項(xiàng)目名稱

到底如何描述項(xiàng)目名稱和正確界定“價(jià)格類型”呢?首先應(yīng)該認(rèn)真研究《規(guī)范格式》中描述項(xiàng)目名稱的“內(nèi)在要求”，按要求簡(jiǎn)明扼要地描述清楚。

對(duì)“價(jià)格類型”的界定應(yīng)從土地價(jià)格的概念去理解。土地價(jià)格是土地權(quán)利價(jià)格，土地權(quán)利不同，其價(jià)格類型也就不同，價(jià)值量自然也不相同。“價(jià)格類型”與評(píng)估目的緊密相連。評(píng)估目的一般是為處置土地提供價(jià)格參考依據(jù)。土地處置方式不同，土地權(quán)利人獲得對(duì)土地的權(quán)利就不同，其價(jià)格類型當(dāng)然也不同，一般價(jià)格類型的界定與擬處置后的土地權(quán)利類型有著密切的關(guān)系。項(xiàng)目名稱中要求體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬是現(xiàn)狀權(quán)屬，根據(jù)評(píng)估目的在現(xiàn)狀權(quán)屬基礎(chǔ)上其處置方式就是要評(píng)估的價(jià)格類型。

如：國(guó)有劃撥土地出讓評(píng)估的一定是“出讓價(jià)格”;有償收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán)評(píng)估的一定是“劃撥價(jià)格”;有償收購(gòu)國(guó)有出讓土地使用權(quán)評(píng)估的一定是剩余使用年期的出讓土地“收購(gòu)價(jià)格”;若國(guó)有出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，評(píng)估的價(jià)格就應(yīng)該是剩余使用年期的出讓土地“轉(zhuǎn)讓價(jià)格”;設(shè)定抵押權(quán)的一定是與抵押人的土地權(quán)利相對(duì)應(yīng)的“抵押價(jià)值”評(píng)估等。即是不為處置土地而是為了了解土地現(xiàn)值，也應(yīng)依據(jù)土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)、使用權(quán)類型，是“現(xiàn)狀”還是“規(guī)劃”條件來(lái)界定評(píng)估的是何種類型的土地價(jià)格。

下面以國(guó)有土地不同處置方式的地價(jià)評(píng)估為例說(shuō)明“項(xiàng)目名稱”的描述：

1、劃撥用地出讓(改制)評(píng)估

×××單位擬改制項(xiàng)目涉及的位于×××一宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值評(píng)估。(×××縣或市) 或×××單位位于×××一宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)擬改制出讓價(jià)值評(píng)估。(×××縣或市)

若是多宗地，去掉宗地位置描述，說(shuō)明宗地?cái)?shù)量、用途及處置前的使用權(quán)類型。如：×××單位擬改制涉及的三宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值評(píng)估。(×××縣或市) 或×××單位三宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地使用權(quán)擬改制出讓價(jià)值評(píng)估。(×××縣或市)

若是上市股改涉及多宗不同使用權(quán)類型的，去掉宗地位置描述，說(shuō)明土地使用權(quán)類型及其宗數(shù)。其價(jià)格類型應(yīng)界定為“出讓現(xiàn)值”，并在特殊說(shuō)明中說(shuō)明不同使用權(quán)類型的土地資產(chǎn)量所占股份份額應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定確定。如：×××單位擬股改涉及的二宗國(guó)有劃撥和一宗國(guó)有出讓工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓現(xiàn)值評(píng)估。(×××縣或市)。

2、經(jīng)營(yíng)性用地公開出讓評(píng)估

×××土地儲(chǔ)備中心擬拍賣位于×××一宗國(guó)有儲(chǔ)備規(guī)劃住宅用地的土地使用權(quán)出讓底價(jià)評(píng)估。(×××縣或市)。

×××土地儲(chǔ)備中心擬掛牌出讓位于×××一宗國(guó)有儲(chǔ)備規(guī)劃住宅用地的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估。(×××縣或市)。

3、有償收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估

有償收回劃撥用地評(píng)估：“×××土地儲(chǔ)備中心擬收購(gòu)項(xiàng)目涉及的位于×××一宗國(guó)有劃撥工業(yè)用地土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估” (×××縣或市)。若委托意向要求直接評(píng)估土地劃撥價(jià)值，地價(jià)定義的又是“劃撥價(jià)值”，在評(píng)估時(shí)可參考有限年期使用權(quán)評(píng)估出讓地價(jià)，再將評(píng)估的出讓地價(jià)扣除政府收益并進(jìn)行年期修正后最終確定土地使用權(quán)劃撥價(jià)值。若委托意向未要求直接評(píng)估土地劃撥價(jià)值，在評(píng)估時(shí)又按有限年期使用權(quán)定義的出讓地價(jià)，且最終確定的是出讓土地價(jià)值，應(yīng)特殊說(shuō)明本次評(píng)估價(jià)值含政府收益，由政府參考評(píng)估價(jià)值依據(jù)有關(guān)規(guī)定最終確定劃撥土地使用權(quán)價(jià)值。

有償收購(gòu)出讓用地評(píng)估：“×××儲(chǔ)備中心擬收購(gòu)位于×××一宗國(guó)有出讓工業(yè)用地剩余年期土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估”。(×××縣或市)。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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