土地估價師

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城鎮(zhèn)土地分等定級一

第三章 城鎮(zhèn)土地分等定級

復習要點

1、本章是重點章節(jié)之一，出題分值一般較高，并且可能會有計算題出現(xiàn)

2、需要掌握一些基本概念以及分等定級因素

3、分等定級分值的計算是本章的重點

一、城鎮(zhèn)土地分等定級概述

1、土地分等定級的含義和對象

(1)土地分等定級的含義

是在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結果等級化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級的對象

城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地

2、土地分等定級與土地估價的關系

(1)兩者的概念實質(zhì)

(2)兩者的關系

土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。

3、土地分等定級體系與方法

(1)土地分等定級體系

城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法

采用多因素綜合評價法，又稱多因素分值加和法

多因素綜合評價法的常用公式

城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟

4、土地定級原則

(1) 綜合性原則

(2) 主導性原則

(3) 地域分異原則

(4) 土地收益差異原則

(5) 定量與定性分析結合原則

一、城鎮(zhèn)土地分等定級概述

1、土地分等定級的含義和對象

(1)土地分等定級的含義

是在特定目的下，對土地的自然和經(jīng)濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結果等級化的過程。城鎮(zhèn)土地分等定級是土地分等定級的一部分。

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級的對象

城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地

2、土地分等定級與土地估價的關系

(1)兩者的概念實質(zhì)

(2)兩者的關系

土地分等定級評定的是土地使用價值，土地估價是評定使用價值在市場上反映出的價格。兩者相輔相成，又未必一致。

3、土地分等定級體系與方法

(1)土地分等定級體系

城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級

(2)城鎮(zhèn)土地分等定級方法

采用多因素綜合評價法，又稱多因素分值加和法

多因素綜合評價法的常用公式

城鎮(zhèn)土地分等定級完整方法的兩個步驟

4、土地定級原則

(1) 綜合性原則

(2) 主導性原則

(3) 地域分異原則

(4) 土地收益差異原則

(5) 定量與定性分析結合原則

三、城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法

1、土地分等程序

(1) 開展城鎮(zhèn)土地分等準備工作

(2) 進行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化

(3) 計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別

(4) 驗證、調(diào)整分等初步結果，評定城鎮(zhèn)土地等別

(5) 編制城鎮(zhèn)土地分等成果

2、土地分等資料收集與調(diào)查

包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎設施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務能力資料和區(qū)域土地供應潛力資料等八個方面資料的收集與調(diào)查。

3、土地分等因素因子分值計算

(1) 土地分等因子分值計算的基本原則

(2) 土地分等因子分值計算的標準化公式

土地分等因子分值計算需要采取標準化的方式，通常有位序標準化和極值標準化兩種，兩種標準化的公式。

(3) 涉及指數(shù)方式的因子指標計算

A.城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計算

B.城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)計算

C.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平涉及的有關因子指數(shù)計算

4、土地分等對象的綜合分值計算和等別劃分

(1) 土地分等對象的綜合分值計算和等別初步劃分

土地分等對象的綜合分值計算是在因子、因素分值計算的基礎上，采用多因素分值加和法進行。

城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進行

開展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則

(2)土地等別的驗證

A.采用聚類分析方法驗證，保證參與驗證范圍占90%以上

B.采用市場資料分析方法驗證，保證參與驗證范圍占50%以上

C.土地等別驗證的基本思想

(3)城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定

城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：

A.行政建制協(xié)調(diào)原則

B.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則

C.近鄰平衡原則

城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項

(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法

跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡

市轄區(qū)土地等劃分

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（責任編輯：中大編輯）