土地估價(jià)師

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第二節(jié) 城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置

一、拆遷補(bǔ)償對(duì)象

房屋拆遷補(bǔ)償關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，我國《憲法》規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要可以依照法律規(guī)定對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《物權(quán)法》規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆除補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”為保證被拆除房屋的所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋所有人給予補(bǔ)償。應(yīng)該明確的是，補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是被拆除房屋的所有人，而不是使用人。所有人既包括公民，也包括法人。

二、拆遷補(bǔ)償方式

房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償是指拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定。

房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有了調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

例題：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，可以作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以貨幣補(bǔ)償。 ( )(2008年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

答案：×

解析：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

三、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

《物權(quán)法》規(guī)定：“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收入的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)。”

《物權(quán)法》還規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依法獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

《拆遷條例》規(guī)定的拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是等價(jià)有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評(píng)估的辦法確定。

根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》，對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由以“人”為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐?ldquo;物”(房屋)為主，充分體現(xiàn)了等價(jià)有償原則。

“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機(jī)場、港口、車站、政府機(jī)關(guān))的距離，周圍環(huán)境、景觀等。區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的決定作用是極其重要的，兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價(jià)值可能有很大的差別。

“用途”是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途。所有權(quán)證書未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案未記錄用途的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)。實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)，如原設(shè)計(jì)用途為經(jīng)營性用房的，以取得營業(yè)執(zhí)照作為確認(rèn)其為營業(yè)性用房的依據(jù);如原設(shè)計(jì)為住宅改為營業(yè)性用房的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃部門同意變更的依據(jù)。拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商認(rèn)可的房屋性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估。

“等因素”應(yīng)當(dāng)包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，選擇適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合物。實(shí)物是其中具體的部分，如建筑物的結(jié)構(gòu)、外觀、質(zhì)量、功能和土地的形狀等。權(quán)益是其中無形的部分，如房屋的所有權(quán)(占有、使用、收益和處分的權(quán)利)、使用權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。

一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、區(qū)位等影響，又受產(chǎn)權(quán)狀況的影響。

四、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算

《拆遷條例》注重的是房屋的價(jià)值量。盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按等價(jià)交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價(jià)購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，以被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。無論實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，有一個(gè)基本原則必須明確，即等價(jià)原則。所以，從價(jià)值量來衡量，產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償是等價(jià)的。

例題：在城市房屋拆遷補(bǔ)償中，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算依據(jù)是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A.被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的結(jié)構(gòu)差價(jià)

B.被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的重置價(jià)格的差價(jià)

C.被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的成本價(jià)的差價(jià)

D.被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)的差價(jià)

答案：D

解析：盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按等價(jià)交換的原則， 由拆遷人按被拆除房屋的評(píng)估價(jià)對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被拆遷人按市場價(jià)購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價(jià)進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)。

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