土地估價(jià)師

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五、拆遷安置

對于拆除租賃房屋，《拆遷條例》規(guī)定了解除租賃協(xié)議的處理方式。即由拆遷人對房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對承租人進(jìn)行安置。拆遷補(bǔ)償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人已對承租人進(jìn)行了安置的實(shí)質(zhì)上相當(dāng)于非租賃房屋的補(bǔ)償、安置，根據(jù)《拆遷條例》的規(guī)定，對所有人進(jìn)行補(bǔ)償、安置;對于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

例題：甲的房屋出租給乙，租期5年。一年后甲又將該房屋抵押給銀行，期限3年，并辦理了抵押登記。因城市改造的需要，該房屋屬拆遷范圍，將被拆除。下列表述中，正確的有( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A.若甲與乙未達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議，該房屋不能拆除

B.若甲與乙未達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議，應(yīng)當(dāng)采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償

C.若甲與銀行未達(dá)成解除抵押關(guān)系協(xié)議，甲可用拆遷補(bǔ)償款清償?shù)盅簜鶆?wù)

D.若甲與銀行未達(dá)成解除抵押關(guān)系協(xié)議，該房屋不能拆除

E.若甲與乙未達(dá)成解除租賃關(guān)系協(xié)議，拆遷人應(yīng)直接將拆遷補(bǔ)償款支付給銀行

答案：BC

解析：對于出租人與承租人達(dá)不成協(xié)議的，為了保障承租人的權(quán)益不受損害，《拆遷條例》規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議。

六、安置房屋的質(zhì)量要求

《拆遷條例》增加了相關(guān)內(nèi)容，明確了安置用房的質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。明確要求相關(guān)的管理部門要按各自的職責(zé)，分頭把關(guān)，確保安置房符合城市規(guī)劃，符合有關(guān)勘察設(shè)計(jì)、建筑施工、建筑材料與構(gòu)配件等的國家、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范，并經(jīng)竣工驗(yàn)收，取得工程質(zhì)量合格證書;屬住宅小區(qū)內(nèi)的商品房，還須通過有關(guān)部門進(jìn)行的綜合驗(yàn)收。

七、特殊情況的拆遷補(bǔ)償與安置

(一)產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償、安置

產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是指無權(quán)屬證明、產(chǎn)權(quán)人下落不明、暫時(shí)無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人或因產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的房屋。

由于房屋產(chǎn)權(quán)的不確定性，補(bǔ)償安置的主體也就不能確定。但是，拆遷實(shí)施中不能因?yàn)槠渲黧w不明確，就降低或不對此類房屋進(jìn)行補(bǔ)償。《拆遷條例》規(guī)定：“由拆遷人提出補(bǔ)償方案，報(bào)房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷”。

產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當(dāng)就該房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。所謂“證據(jù)保全”是指對可能滅失或者以后難以取得的，證明一切法律行為或事件的證據(jù)，依法收集、保管和固定，以保持其真實(shí)性和證明力的一種措施。

(二)抵押房屋的補(bǔ)償、安置

設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置：一是要認(rèn)定抵押的有效性。按照《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱《擔(dān)保法》)的規(guī)定，當(dāng)事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進(jìn)行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置;二是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人一般是接受抵押的銀行;三是能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可;四是不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照《擔(dān)保法》及其他有關(guān)擔(dān)保方面的法律規(guī)定，向抵押人進(jìn)行追償。

(三)公益事業(yè)房屋的補(bǔ)償

公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會(huì)公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)。

公益事業(yè)多為非營利的社會(huì)福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認(rèn)定，一是要根據(jù)其服務(wù)對象，是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)的，是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營、是否以營利為目的。如學(xué)校大多數(shù)應(yīng)認(rèn)定為公益事業(yè)，但經(jīng)營性私立學(xué)校則不在此列。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置，應(yīng)當(dāng)由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體發(fā)展要求，進(jìn)行總體安排，拆除此類房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償。

對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償，通過評(píng)估確定其價(jià)格。公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評(píng)估。

(四)臨時(shí)建筑的補(bǔ)償、安置及違章建筑

臨時(shí)建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時(shí)性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施，臨時(shí)建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。拆遷人對拆除超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償是符合法律規(guī)定的，也是符合公平原則的。未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時(shí)建筑，會(huì)給臨時(shí)建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失，因此，應(yīng)當(dāng)按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權(quán)力認(rèn)定。

在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償;對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。

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