土地估價師

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(六)國有建設用地審查報批管理(掌握)

第一、國有建設用地審查報批的程序如下：

1、用地預申請

建設項目可行性論證時，建設單位應向建設項目批準機關的同級土地行政主管部門提出用地預申請。受理預申請的土地行政主管部門應當依據土地利用總體規(guī)劃和國家土地供應政策，對建設項目的有關事項進行預審，出具建設項目用地預審報告。

2、用地申請

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外，單獨選址的建設項目使用土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》并附相應的材料。

3、受理，并擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書

市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，應當受理，并在收到申請之日起30日內擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

(1)農用地轉用方案，應當包括占用農用地的種類、位置、面積、質量等。

(2)補充耕地方案，應當包括補充耕地或者補劃基本農田的位置、面積、質量，補充的期限，資金落實情況等，并附具相應的圖件。

(3)征收土地方案，應當包括征收土地的范圍、種類、面積、權屬，土地補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等。

(4)供地方案，應當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數額等。

建設只占用國有農用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案和供地方案。建設只占用農民集體所有建設用地的，市、縣人民政府土地管理部門只需擬訂征收土地方案和供地方案。建設只占用國有未利用地，按照《土地管理法實施條例》第二十四條規(guī)定應由國務院批準的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂供地方案;其他建設項目使用國有未利用地的，按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定辦理。

(5)建設項目用地呈報說明書

建設項目用地呈報說明書應當包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應附具下列材料：

①經批準的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現狀圖，占用基本農田的，還應當提供鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖;

②由建設單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術報告書;

③地籍資料或者其他土地權屬證明材料;

④以有償方式供地的，還應當提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關文件;

⑤為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應當提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。

4、建設用地審查

有批準權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關方面意見后30日內審查完畢。

建設用地審查應當實行土地行政主管部門內部會審制度。

農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發(fā)出。

未按規(guī)定繳納新增建設用地土地有償使用費的，不予批準建設用地。

5、方案的組織實施

經批準的農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。

建設項目補充耕地方案經批準下達后，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負責監(jiān)督落實.在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地范圍內，為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門負責監(jiān)督落實。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規(guī)劃占用土地的，經依法批準后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當公布規(guī)劃要求，設定使用條件，確定使用方式，并組織實施。

以有償使用方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單位頒發(fā)《建設用地批準書》。土地使用者繳納土地有償使用費后，依照規(guī)定辦理土地登記。

以劃撥方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向建設單位頒發(fā)《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》，依照規(guī)定辦理土地登記.

建設項目施工期間，建設單位應當將《建設用地批準書》公示于施工現場。各級土地行政主管部門應當對建設項目用地進行跟蹤檢查。

例題：供地方案，應當包括( )等。

A.供地方式、面積、用途

B.土地有償使用費的標準、數額

C.占用農用地的種類、位置

D.占用農用地的面積、質量

答案：AB

解析：農用地轉用方案，應當包括占用農用地的種類、位置、面積、質量等。供地方案，應當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數額等。

第二、關于臨時用地

臨時用地是指建設過程中或勘查勘測過程中一些暫設工程和臨時設施所需臨時使用城市內的空閑、農用地和未利用地，不包括因使用原有的建筑物、構筑物而引起的使用土地的行為。臨時用地必須辦理報批手續(xù)，由縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。

臨時用地一般包括兩類：一類是工程建設施工臨時用地，包括工程建設施工中的設置的臨時加工車間、修配廠、攪拌站、預制場、材料堆場，運輸道路和其他臨時設施用地，工程建設過程的取土棄土用地;架設地上線路、鋪設地下管線和其他地下工程所需臨時使用的土地等。另一類是地質勘查過程中的臨時用地，包括：廠址、壩址、鐵路、公路選址等需要對工程地質、水文地質情況進行勘測，探礦、采礦需要對礦藏情況進行勘查勘探所需臨時使用的土地等。

1.臨時用地報批

在城市規(guī)劃區(qū)的臨時用地應先經城市規(guī)劃行政主管部門同意。建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農民集體所有的土地的，報縣級以上人民政府土地行政主管部門批準。

2.簽訂臨時用地合同

臨時用地經批準后，應當簽訂臨時用地合同，并給土地的所有權人和原使用權人的損失予以補償。臨時用地合同是約定土地所有權人和臨時用地的使用權人的權利、義務的規(guī)范文件。因臨時用地有一些要求：如臨時用地的用途、使用期限、使用后的恢復措施、土地補償等，都必須通過合同雙方約定，并嚴格執(zhí)行。如改變臨時用地合同中的某些條款，也要經雙方協商后重新簽訂臨時用地合同或簽訂臨時用地的補充合同。臨時用地合同由臨時用地的使用者與所有者簽訂。如使用的是國有土地，土地行政主管部門代表政府與土地使用者簽訂合同并按合同的要求支付臨時用地補償費。如臨時用地對原土地使用者造成損失的，由土地行政主管部門用收取的臨時用地補償費予以補償。如果使用的是農民集體所有的土地，將由農村集體經濟組織或村民委員會代表所有者與臨時用地使用者簽訂臨時使用土地合同，并收取臨時用地補償費。

例題：臨時用地合同由臨時用地的使用者與所有者簽訂。如使用的是國有土地，( )代表政府與土地使用者簽訂合同。

A、土地行政主管部門

B、規(guī)劃行政主管部門

C、建設行政主管部門

D、房產管理行政主管部門

答案：A

解析：臨時用地合同由臨時用地的使用者與所有者簽訂。如使用的是國有土地，土地行政主管部門代表政府與土地使用者簽訂合同并按合同的要求支付臨時用地補償費。

3.臨時用地的使用

臨時使用土地者應當按照合同約定的用途使用土地，臨時用地只能是臨時使用土地的行為，不能將臨時用地改為永久建設用地。不得建永久性的建筑物及其他設施。使用結束后，將土地的臨時建設的設施全部拆除，恢復土地的原貌，并交還給原土地所有權人或使用權人。臨時用地的期限一般不超過2年。臨時用地不超過2年的，使用的具體期限可以在臨時使用土地合同中由雙方約定。臨時用地確需超過2年的，必須經過批準，通過雙方的合同約定，或2年后重新辦理臨時用地手續(xù)。

搶險救災等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于臨時用地的，災后應當恢復原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續(xù);屬于永久性建設用地的，建設單位應當在災情結束后6個月內申請補辦建設用地審批手續(xù)。

例題：下列關于臨時用地的使用，說法正確的是( )。

A、臨時使用土地者應當按照合同約定的用途使用土地

B、臨時用地只能是臨時使用土地的行為

C、可以將臨時用地改為永久建設用地

D、臨時用地使用結束后，將土地的臨時建設的設施全部拆除

答案：ABD

解析：臨時用地只能是臨時使用土地的行為，不能將臨時用地改為永久建設用地。臨時用地的期限一般不超過2年。

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