土地估價師

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5.3.6 進行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。由于土地的特殊性和房地產(chǎn)市場的不完全性，交易價格往往在交易過程中受當(dāng)時當(dāng)?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差，不宜直接作為比較的對象，必須預(yù)先對交易中的不正常的情況加以修正，使其成為正常的交易價格后，才能作為估算估價對象價格的比準(zhǔn)值。

交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：

1. 有利害關(guān)系人之間的交易;

2. 急于出售或者購買情況下的交易;

3. 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易;

4. 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易;

5. 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易;

6. 相鄰地塊的合并交易。買方若購買相鄰地塊以與其原有地塊合并，必將增加原有地產(chǎn)的效用，相鄰地產(chǎn)的擁有者會因此抬高價格迫使買方以高于市場正常價格的購買;

7. 特殊方式的交易。拍賣方式成交價格一般多高于市場正常價格;協(xié)議方式成交價格一般多低于市場正常價格;

8. 交易稅費非正常負擔(dān)的交易;

9. 其他非正常的交易。

上述情況，在進行估價時都應(yīng)對其進行交易情況修正。修正的步驟為：

1.測定各種特殊因素對土地交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型土地交易資料分析計算，確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價人員根據(jù)長期的經(jīng)驗積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。對交易稅費非正常負擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負擔(dān)各自應(yīng)負擔(dān)的稅費下的價格。

2.利用修正系數(shù)，修正求得比較實例的正常價格。

5.3.7 進行交易日期修正，應(yīng)將比較實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。

1. 采用類似土地價格變動率進行修正。

2. 利用類似土地價格指數(shù)進行修正。

3. 在無類似土地價格指數(shù)或變動率的情況下，估價人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗積累進行判斷，加以修正。

土地價格還可通過分析土地價格隨時間推移的變動規(guī)律，采用時間序列分析，建立土地價格與時間的相互關(guān)系模型來求取。

5.3.7 進行區(qū)域因素修正，應(yīng)將比較實例在其外部環(huán)境狀況下的價格調(diào)整為估價對象外部環(huán)境狀況下的價格。

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