土地估價(jià)師

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(三)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批準(zhǔn)權(quán)限(熟悉)

根據(jù)中央確定的土地要實(shí)行集中統(tǒng)一管理的原則，《土地管理法》對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實(shí)行兩級審批的制度，即國務(wù)院和省級人民政府?，F(xiàn)將有關(guān)審批權(quán)限分別予以介紹。

1、國務(wù)院的批準(zhǔn)權(quán)限

(1)國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用農(nóng)用地的。包括按照國家基本建設(shè)程序規(guī)定，由國務(wù)院及國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目，并且是在城市建設(shè)用地區(qū)之外需要單獨(dú)選址的項(xiàng)目。同時(shí)包括國務(wù)院和國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)的能源、交通、水利、礦山等項(xiàng)目，也包括中央軍委批準(zhǔn)建設(shè)的軍事項(xiàng)目用地。

(2)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告的鐵路、公路、各種管線及大型的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施需要在城市建設(shè)用地區(qū)外單獨(dú)選址的項(xiàng)目用地。

(3)城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi)統(tǒng)一征地的，包括直轄市，省、自治區(qū)人民政府所在地城市、城區(qū)人口在100萬以上的其他城市，以及國務(wù)院指定的其他城市用地。這里要說明的是，這些城市中只有城市本身用地需要報(bào)國務(wù)院審批，而市轄縣的縣城則由省級人民政府批準(zhǔn)，市內(nèi)農(nóng)村集體建設(shè)用地由地(市)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。但對于一些市設(shè)的開發(fā)區(qū)、衛(wèi)星城將按城市市區(qū)同樣對待，需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

(4)涉及到基本農(nóng)田的。根據(jù)《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第15條規(guī)定，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用需要報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)。

2、省級人民政府的批準(zhǔn)權(quán)限

(1)除了報(bào)國務(wù)院審批之外的其他城市的市區(qū)占用農(nóng)用地的。

(2)縣和縣級市所在的城鎮(zhèn)及其他城鎮(zhèn)建設(shè)占用農(nóng)用地的。

(3)地、市以下政府批準(zhǔn)可行性研究或建設(shè)項(xiàng)目需要占用農(nóng)用地的。

例題：《土地管理法》對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實(shí)行審批的部門包括( )。

A.國務(wù)院

B.國土資源部

C.省級人民政府

D.市級人民政府

答案：AC

解析：《土地管理法》對農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地實(shí)行兩級審批的制度，即國務(wù)院和省級人民政府。

(四)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的審批程序(熟悉)

1、提出申請

由組織實(shí)施土地利用總體規(guī)劃的縣、市人民政府提出申請，其土地行政主管部門負(fù)責(zé)編制《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案》、《補(bǔ)充耕地方案》等報(bào)批材料。

2、逐級報(bào)批

按規(guī)定由縣、市人民政府逐級上報(bào)至省級人民政府，省級人民政府土地行政主管部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、國家產(chǎn)業(yè)政策及補(bǔ)充耕地等情況進(jìn)行審查。

3、組織實(shí)施

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用經(jīng)批準(zhǔn)后，由實(shí)施土地利用總體規(guī)劃的地方人民政府及其土地行政準(zhǔn)管部門具體組織農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的實(shí)施。如果占用耕地，必須履行補(bǔ)充耕地的義務(wù)和責(zé)任。

(五)土地征收和征用概念(掌握)

根據(jù)憲法修正案，2004年8月28日，十屆人大常委會第十一次會議通過了《關(guān)于修改<中華人民共和國土地管理法)的決定》。區(qū)分了"征收"和"征用"。

土地征收則是指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準(zhǔn)權(quán)限，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民補(bǔ)償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨?。土地征收指國家依?jù)公共利益的理由，強(qiáng)制取得民事主體土地所有權(quán)的行為。

土地征用是指國家依據(jù)公共利益的需要，強(qiáng)制取得民事主體土地使用權(quán)的行為。

征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經(jīng)過法定程序，都要依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制收買，主要是土地所有權(quán)的改變，不存在返還的問題。征用的實(shí)質(zhì)是強(qiáng)制使用，只是使用權(quán)的改變，被征用的土地使用完畢，應(yīng)當(dāng)及時(shí)返還被征用人，這是一種臨時(shí)使用土地的行為?！稇椃ā芬?guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的±地進(jìn)行征收。土地征收就是國家為了公共利益的需要，依法將集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐膹?qiáng)制手段。

因此，土地征收是土地所有權(quán)的改變，土地征用則是土地使用權(quán)的改變。

例題(判斷)：土地征用是指國家依據(jù)公共利益的需要，強(qiáng)制取得民事主體土地所有權(quán)的行為。( )。

答案：X

解析：土地征用是指國家依據(jù)公共利益的理由強(qiáng)制取得民事主體土地使用權(quán)的行為。

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