土地估價師

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第八章 土地估價方法之四——成本逼近法

輔導(dǎo)內(nèi)容：

1、成本逼近法的概念、特點、基本公式

2、成本逼近法的應(yīng)用

一、成本逼近法概述

1、成本逼近法的定義

即以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推測土地價格的方法，是在我國目前應(yīng)用很普遍的一種方法。

要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價的成本法，后者是假設(shè)地價為已知。

2、成本逼近法的基本原理與計算公式

基本思路：將土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價格。

基本公式：

土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類似。

3、成本逼近法與土地價格構(gòu)成

土地價格的本質(zhì)：現(xiàn)實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價值時，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個范疇。

注意4個公式的變換

啟示：首先，討論土地價格構(gòu)成必須針對具體的土地條件進(jìn)行探討;其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格。

開發(fā)后土地價格的主要組成部分：

(1)土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。

(2)土地開發(fā)費(包括相應(yīng)的開發(fā)利潤和利息)

(3)土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值

4、成本逼近法的特點和適用范圍

一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進(jìn)行估價的土地。

但是，現(xiàn)實土地價格大部分取決于它的效用，而不是所花成本。

二、成本逼近法估價的程序與方法

成本逼近法估價的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算

土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

1、計算土地取得費用：征地補償費、拆遷安置補助費標(biāo)準(zhǔn)

2、計算土地開發(fā)費用

開發(fā)費用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費

首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象〈重點〉。

然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費，注意，土地開發(fā)費用的分?jǐn)倖栴}。

分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M用=受益程度×設(shè)施總費用

3、稅費的計算

有些地方跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。

4、計算投資利息

跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(shù)(前三項)、計息方式和計息期。

5、計算投資利潤(計算基數(shù)也是前三項)

投資利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費)×投資回報率

6、確定土地增值收益：計算基數(shù)(前四項，四項之和為成本價格)，收益率

土地增殖收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增殖收益率

7、計算、修正和確定估價結(jié)果

最重要的是個別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正

成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進(jìn)行比較修正。

三、成本逼近法的應(yīng)用

1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題

(1)土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用;

(2)各項費用的取費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;

(3)評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。

2、成本比較法例題

估價步驟：

(1)計算土地取得費

(2)計算土地開發(fā)費

(3)計算投資利息

(4)計算開發(fā)利潤

(5)計算土地增殖收益

(6)計算土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價格)

(7)進(jìn)行出讓比率、年期等各項修正

(8)計算土地單價和總價格

3、常見難點與問題

(1)新增建設(shè)用地有償使用費計算問題

該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。

(2)利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎(chǔ)設(shè)施配套費標(biāo)準(zhǔn)計算

(3)年期修正錯誤

(4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價和單價的計算

單位的轉(zhuǎn)換方法：元/畝轉(zhuǎn)化為平方米(直接乘15)，萬元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100)，

平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝?根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點左移三位，即為0.192畝。

市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米?24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點向右移三位，即16400平方米(近似值)。

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