土地估價師

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地產(chǎn)是土地有形實體及固著在土地實體上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定，而是取決于可以獲取的預(yù)期土地收益或效用的高低。一般取得什么權(quán)利就可以取得相應(yīng)土地收益或效用，也就具有相應(yīng)價格水平。土地價格實為土地產(chǎn)權(quán)價格的反映。影響土地產(chǎn)權(quán)價格的因素很多，也較復(fù)雜，但主要受下列因素影響：

(一)土地產(chǎn)權(quán)的二重性

土地是由其有形實體與無形產(chǎn)權(quán)所構(gòu)成，實體是產(chǎn)權(quán)的載體，實體價格的高低最終取決于產(chǎn)權(quán)權(quán)能的大小。所以，產(chǎn)權(quán)完整的土地實體價格是土地產(chǎn)權(quán)價格的基礎(chǔ)，任何一個購買土地的買主，不會用高于完整產(chǎn)權(quán)的土地價格，去購買目前已設(shè)有他項權(quán)利的地產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)完整的土地價格是地產(chǎn)的最高價格，是決定土地產(chǎn)權(quán)價格的最基本的因素。影響產(chǎn)權(quán)完整的土地價格的因素實質(zhì)上也是影響土地產(chǎn)權(quán)價格的因素。

(二)土地制度

狹義的土地制度包括土地所有制和使用制等，廣義的土地制度還包括土地金融制度、土地財稅制度等，直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌，影響著產(chǎn)權(quán)細(xì)化與重組、產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵等，也就決定了土地產(chǎn)權(quán)價格本質(zhì)。

(三)產(chǎn)權(quán)的種類

根據(jù)產(chǎn)權(quán)的排他性，我國土地產(chǎn)權(quán)基本上可以分為所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)等三種。我國的土地所有權(quán)具有主體的特定性、交易的限制性、權(quán)屬的穩(wěn)定性、權(quán)能的分離性等特性，是土地產(chǎn)權(quán)中最完整、最顯要(絕對)的一種;土地使用權(quán)是土地所有權(quán)派生出來的一項權(quán)能，是一種自物權(quán)，具有派生性、從屬性、直接性、可轉(zhuǎn)讓性等特性[1];土地他項權(quán)是泛指自物權(quán)(土地所有權(quán)和土地使用權(quán))以外的各種他物權(quán)土地權(quán)利，是在他人土地上享有的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)主體是該土地所有權(quán)人、使用權(quán)人以外的民事主體，依靠于所有權(quán)、使用權(quán)，又對所有權(quán)、使用權(quán)有限制作用。另外，土地產(chǎn)權(quán)又因所有權(quán)性質(zhì)而異，各種產(chǎn)權(quán)又有集體與國有之別。所以，土地實際或法律占有所擁有產(chǎn)權(quán)的種類或土地產(chǎn)權(quán)的完整性直接決定土地產(chǎn)權(quán)價格的高低。

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