土地估價(jià)師

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5.3.4 選擇比較實(shí)例

根據(jù)估價(jià)對象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。如果比較實(shí)例少于三個(gè)，其代表性差，可能造成估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差，難以客觀地反映市場狀況。

用作比較參照的交易實(shí)例，簡稱比較實(shí)例。選取比較實(shí)例就是從已搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與估價(jià)對象地塊條件相同或相似的、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。

所選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求：

1.是與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)，具體是指：

(1) 與估價(jià)對象地塊的用途應(yīng)相同。主要是指房地產(chǎn)的具體利用方式，可按大類和小類劃分。大類用途如：商店、辦公樓(寫字樓)、酒樓、旅館、住宅、工業(yè)廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎(chǔ)上再細(xì)分，例如住宅，可細(xì)分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。

(2) 與估價(jià)對象地塊所處地段應(yīng)相同。主要是指比較實(shí)例與估價(jià)對象地塊應(yīng)處于同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)的類似地區(qū)。

(3) 與估價(jià)地塊的價(jià)格類型應(yīng)相同。價(jià)格類型有：買賣價(jià)格，租賃價(jià)格，入股價(jià)格，抵押價(jià)格，征用價(jià)格，課稅價(jià)格，投保價(jià)格，典當(dāng)價(jià)格等。

(4) 成交日期應(yīng)與估價(jià)對象地塊的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近。一般選擇的比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，在進(jìn)行交易日期修正時(shí)的準(zhǔn)確性越高。因此，最好選擇近期1年內(nèi)成交的房地產(chǎn)作為比較實(shí)例。如果市場相對比較穩(wěn)定，可適當(dāng)延長間隔時(shí)間，但最長時(shí)效不宜超過2年。

(5) 成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。這類交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)首選為比較實(shí)例。如果市場上正常交易實(shí)例較少，不得不選擇非正常交易實(shí)例作為比較實(shí)例時(shí)，也應(yīng)選取其中交易情況明了且可修正的實(shí)例作為比較實(shí)例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的，具體見5.3.6中說明。

5.3.5 選取比較實(shí)例后，應(yīng)對比較實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式和內(nèi)涵。

已選取的若干個(gè)比較實(shí)例之間及其與估價(jià)對象之間，可能在付款方式、成交單價(jià)、貨幣種類、貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面存在不一致，無法進(jìn)行直接的比較修正，因此需要對它們進(jìn)行統(tǒng)一換算處理，使其表述口徑一致，以便在后面進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正。

首先，如果比較實(shí)例中有房地合一的實(shí)例，應(yīng)配合假設(shè)開發(fā)法、收益還原法、成本估價(jià)法等估價(jià)方法，分離出其中的土地價(jià)格，然后再換算處理。

換算處理包括下列內(nèi)容：

1. 統(tǒng)一付款方式，應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清;

2. 統(tǒng)一采用單價(jià);

3. 統(tǒng)一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場匯率中間價(jià)計(jì)算;

4. 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。

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