土地估價(jià)師

二、地價(jià)的特點(diǎn)

1、表示方式不同。既可以用價(jià)格表示，還可以用租金表示。

2、價(jià)格基礎(chǔ)不同。土地價(jià)格不是商品本身價(jià)值，而是土地權(quán)利和收益的購買價(jià)格。

3、形成時(shí)間不同。土地個(gè)別差異較大，又缺乏完整的市場，價(jià)格形成時(shí)間長且相對比較困難。

4、土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不由生產(chǎn)成本決定。其產(chǎn)生的直接原因基于土地的所有權(quán)或使用權(quán)的壟斷性。而土地的開發(fā)性價(jià)格實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加。

5、地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定。這不同于一般商品的價(jià)格由供求雙方?jīng)Q定。

6、地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性。地價(jià)很難形成統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的市場價(jià)格。

7、地價(jià)呈明顯上升趨勢，并且上升速度往往高于一般商品。

8、市場價(jià)格不同。土地市場不完全，需求及主觀因素的影響很大。

9、折舊現(xiàn)象不同。土地沒有折舊，而且還有增值現(xiàn)象。但我國的情況不同。

三、地價(jià)的分類(容易出多選題)

1、按土地權(quán)利分類：土地權(quán)利是多個(gè)權(quán)利的集合，相應(yīng)土地價(jià)格可分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等。

2、按土地價(jià)格形成方式分類：分為交易價(jià)格和評估價(jià)格(包括交易地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格)。

3、按政府管理分類：分為申報(bào)地價(jià)、公告(示)地價(jià)。

4、按土地價(jià)格表示方法分類：可分為土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)等。

四、影響土地價(jià)格的因素分析(容易出選擇和判斷題)

按因素與土地的關(guān)系及影響范圍分為三大因素：

1、一般因素

指影響地價(jià)的一般、普遍、共同因素，對地價(jià)總體水平產(chǎn)生影響，是決定個(gè)各地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ)。又分為5個(gè)因素：

(1)行政因素。包括土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

(2)人口因素。地價(jià)與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成密切相關(guān)。

(3)社會因素。包括政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化進(jìn)程等。

(4)國際因素。由國際經(jīng)濟(jì)狀況和國際政治因素

(5)經(jīng)濟(jì)因素。包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、居民收入和消費(fèi)水平、物價(jià)變動(dòng)和利率水平等。

2、區(qū)域因素

指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件相結(jié)合產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性影響。

區(qū)域因素主要包括內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、城市規(guī)劃限制等。

3、個(gè)別因素

指宗地本身的條件和特征，又稱宗地因素。它是決定同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)地塊差異和地價(jià)差異的重要原因。

個(gè)別因素包括面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制和土地使用年限等。

三、土地估價(jià)方法

土地估價(jià)方法，可以分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法?；竟纼r(jià)方法又分為：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。

應(yīng)用估價(jià)法又稱為大量估價(jià)法，即在應(yīng)用基本 估價(jià)方法評估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對整個(gè)城市或城市內(nèi)一定 區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建 立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān) 地評估出該區(qū)域內(nèi)各個(gè)宗地價(jià)格。此類方法關(guān)鍵在于建立評估標(biāo)準(zhǔn)，需進(jìn)行大量資料調(diào)查、處理和分析，而根據(jù)評估標(biāo)準(zhǔn)評估宗 地地價(jià)則相對簡便快速，因此此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。屬于此類的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

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