土地估價師

2012年土地估價師考試于9月15、16日進(jìn)行，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試試題——土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)考前沖刺階段模擬試題，讓您基礎(chǔ)更牢固，輕松備考!

四、分析題

1、 ××開發(fā)區(qū)成立于2001年，其區(qū)內(nèi)土地已全部完成基礎(chǔ)設(shè)施配套和平整。2007年5月，市國土資源局?jǐn)M以租賃和出讓的方式分別供應(yīng)位于××開發(fā)區(qū)內(nèi)的甲、乙兩塊工業(yè)用地。其中，對于地塊甲，該市政府已于2006年7月與企業(yè)A簽訂了工業(yè)項目投資協(xié)議，確定了供地范圍和年租金;2007年5月15日，市國土資源局以協(xié)議方式將甲地供應(yīng)給A企業(yè)，以拍賣形式將乙地供應(yīng)給B企業(yè)。在拍賣過程中，考慮到工業(yè)用地特殊性，僅對單位面積地價進(jìn)行競拍，B企業(yè)競得后，根據(jù)其投資工業(yè)項目的具體特點，協(xié)商確定出讓地塊的具體面積。已知，甲地的協(xié)議年租金和乙地的拍賣成交價格分別為10元/平方米、532元/平方米(該開發(fā)區(qū)工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)為480元/平方米)。

1.關(guān)于甲乙兩地塊的供應(yīng)方式，下列說法正確的是( )。

A.甲乙兩地塊均必須采取招標(biāo)拍賣或掛牌方式供應(yīng)，因此本案例中，國土資源局做法不符合規(guī)定

B.當(dāng)沒有第二家意向用地者時，由于沒有競爭，兩地塊均可以以協(xié)議書方式供應(yīng)

C.甲地的供應(yīng)方式符合有關(guān)規(guī)定

D.乙地的供應(yīng)方式不符合有關(guān)規(guī)定

2.關(guān)于兩地塊的供應(yīng)價格(或租金)，下列說法正確的是( )。

A.乙地的出讓價格遠(yuǎn)高于工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，國土資源局的做法屬于任意抬價行為

B.乙地的出讓價格符合工業(yè)用地出讓最低限價政策

C.甲地的租金不符合最低價標(biāo)準(zhǔn)，國土資源局的做法屬于低價供應(yīng)土地

D.甲地的租金只需協(xié)議雙方同意即可，不受其他任何限制

3.關(guān)于乙地的拍賣過程，下列說法正確的是( )。

A.拍賣方確定的拍賣底價可以低于最低價標(biāo)準(zhǔn)，但成交價不得低于最低價標(biāo)準(zhǔn)

B.競買人數(shù)不得低于三個，否則只能采取招標(biāo)掛牌或協(xié)議方式出讓乙地

C.拍賣過程中，只競單位面積地價，后確定具體面積的方式不違反國有土地使用權(quán)出讓規(guī)范的要求

D.如果擬以拍賣方式出讓，有關(guān)部門必須在拍賣前組織用地預(yù)申請

4.關(guān)于甲地的協(xié)議租賃與乙地的拍賣出讓兩種供地方式的異同，下列說法正確的是( )。

A.均屬于國有土地有償使用的方式，在價格水平上不應(yīng)有顯著差異

B.協(xié)議租賃的主要目的是低價吸引投資，租賃價格應(yīng)當(dāng)較低

C.拍賣出讓的主要目的是實現(xiàn)土地價值的最大化，故其成交價格肯定高于同條件地塊的協(xié)議出讓價格

D.協(xié)議租賃適用于國家重點支持的行業(yè)用地，拍賣出讓適用于國家限制用地的行業(yè)用地

5.根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》的有關(guān)要求，乙地的出讓文件中應(yīng)當(dāng)包括( )等內(nèi)容。

A.拍賣出讓公告及須知

B.宗地圖

C.宗地規(guī)劃指標(biāo)要求

D.成交確認(rèn)書

標(biāo)準(zhǔn)答案：C,A,B,C,D

解析：1.法規(guī)考核點。國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》規(guī)定，(國土資發(fā)[2007]78號)國務(wù)院31號文件下發(fā)前，市、縣人民政府已經(jīng)簽訂工業(yè)項目投資協(xié)議，確定了供地范圍和價格，所涉及的土地已辦理完農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批手續(xù)的，可以繼續(xù)采取協(xié)議方式出讓或租賃，但必須按照《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，將意向出讓、租賃地塊的位置、用途、土地使用條件、意向用地者和土地價格等信息向社會公示后，抓緊簽訂土地出讓或租賃合同，并在2007年6月30日前簽訂完畢。不符合上述條件或者超過上述期限的，應(yīng)按規(guī)定采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓或租賃。

適應(yīng)工業(yè)項目用地特點，有針對性地組織實施工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，要把握：采取靈活的方式，合理確定工業(yè)項目的用地面積。既可以確定出讓地塊面積后招標(biāo)拍賣掛牌出讓，也可以先不確定出讓地塊的具體面積，招標(biāo)拍賣掛牌中通過競單位面積地價的方式確定土地使用者，然后再根據(jù)工業(yè)項目的類別、規(guī)模、土地使用標(biāo)準(zhǔn)等合理確定出讓地塊的具體面積。

2.法規(guī)考核點。國土資源部、監(jiān)察部《關(guān)于落實工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別(詳見附件2)相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)。對低于法定最高出讓年期(50年)出讓工業(yè)用地，或采取租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標(biāo)準(zhǔn)》。年期修正必須符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)的規(guī)定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。

3.法規(guī)考核點?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第十條規(guī)定，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價。標(biāo)底或者底價不得低于國家規(guī)定的最低價標(biāo)準(zhǔn)?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》中，明確增加了“用地預(yù)申請”這一環(huán)節(jié)。具體規(guī)定是：有條件的地方，市、縣國土資源管理部門可以建立用地預(yù)申請制度。單位和個人對列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗用地預(yù)申請的單位或個人參加。提出用地預(yù)申請的單位和個人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。

4.法規(guī)考核點。拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區(qū)位條件好，交通便利的鬧市區(qū)、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。

5.法規(guī)考核點?！墩袠?biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》規(guī)定，拍賣出讓文件應(yīng)當(dāng)包括：(1)拍賣出讓公告(2)拍賣競買須知(3)競買申請書(4)宗地界址圖(5)宗地規(guī)劃指標(biāo)要求(6)成交確認(rèn)書(7)國有土地使用權(quán)出讓合同(8)其他相關(guān)文件。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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