土地估價(jià)師

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土地產(chǎn)權(quán)的設(shè)定,是由于土地資源的稀缺性引起的，土地產(chǎn)權(quán)界定和保護(hù)成本較其他資源(水、海洋等)低，率先產(chǎn)生了產(chǎn)權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)設(shè)置在不同的時(shí)期,因社會(huì)生產(chǎn)力水平的影響，產(chǎn)權(quán)設(shè)置的內(nèi)容是有差異的。最先土地產(chǎn)權(quán)是以"領(lǐng)地權(quán)"出現(xiàn)的，所有權(quán)與使用權(quán)合而為一，沒(méi)有分離。隨著生產(chǎn)力發(fā)展水平的提高，不同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)只要求某項(xiàng)權(quán)利與其相結(jié)合，而不是完整產(chǎn)權(quán)需求，社會(huì)需要將土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)行細(xì)化或重組。所以，土地產(chǎn)權(quán)越來(lái)越復(fù)雜，劃分得越來(lái)越細(xì)。不論土地產(chǎn)權(quán)細(xì)化或重組，其目的是用以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的某種需求。從所有權(quán)角度看，不論使用土地所有權(quán)以外的什么權(quán)利，所有權(quán)均需在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，需要獲得產(chǎn)權(quán)消弱(讓度)的補(bǔ)償。而從產(chǎn)權(quán)需求角度看，其需要某種產(chǎn)權(quán)是為了滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一定目的，支付該產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償金額實(shí)質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)剩余，是其在獲得社會(huì)平均利潤(rùn)的前提下的一項(xiàng)支出，實(shí)質(zhì)是超額利潤(rùn)或土地產(chǎn)權(quán)束的購(gòu)買價(jià)。所以，土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是土地產(chǎn)權(quán)收益的資本化，其價(jià)格評(píng)估主要是對(duì)產(chǎn)權(quán)占有的收益現(xiàn)值總和或效用價(jià)值的測(cè)算，即為土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定后的損益值的評(píng)估。土地產(chǎn)權(quán)損益值測(cè)算的基本方法主要有損益現(xiàn)值法、損益值比較法、損益余值法等。

(一)損益現(xiàn)值法

土地產(chǎn)權(quán)損益現(xiàn)值測(cè)算是以土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定后，產(chǎn)權(quán)人帶來(lái)的純收益或損失的現(xiàn)值總和來(lái)評(píng)定其價(jià)格的方法。首先，估算土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定后土地的損益值。土地上設(shè)定某項(xiàng)權(quán)利后，從原土地產(chǎn)權(quán)人的角度看，土地權(quán)利被細(xì)化，土地產(chǎn)權(quán)的排他性等權(quán)益受到影響，原土地產(chǎn)權(quán)失去了一定產(chǎn)權(quán)功能。因產(chǎn)權(quán)功能的讓度，原產(chǎn)權(quán)人可以得到一定的收益或損失一定的收益。此損益額可從產(chǎn)權(quán)供求雙方損益角度來(lái)估算：從產(chǎn)權(quán)供給角度損益值等于某項(xiàng)權(quán)利設(shè)定后產(chǎn)權(quán)人得到的損益值，或因某項(xiàng)權(quán)利設(shè)定后，土地價(jià)值的減價(jià)額;從產(chǎn)權(quán)需求角度，損益值等于因某項(xiàng)權(quán)利設(shè)定，法定某項(xiàng)產(chǎn)權(quán)人得到的收益值或支付的金額。不論產(chǎn)權(quán)讓度者還是產(chǎn)權(quán)攫取者，其損益值等于該土地現(xiàn)收益值減去原產(chǎn)權(quán)條件下估價(jià)時(shí)點(diǎn)正常收益值的余值。其次，合理確定產(chǎn)權(quán)資本化率。產(chǎn)權(quán)資本化率的確定是比較復(fù)雜的，其本質(zhì)是產(chǎn)權(quán)投資收益率，通常視產(chǎn)權(quán)的排他性、產(chǎn)權(quán)收益水平和產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行確定。再次，確定產(chǎn)權(quán)損益年限。產(chǎn)權(quán)損益年限比較輕易確定，一方面可根據(jù)合同進(jìn)行確定，沒(méi)有合同的依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定的期限或產(chǎn)權(quán)人合法使用期限的大小進(jìn)行確定;另一方面,在對(duì)于法律或合同沒(méi)有規(guī)定的，則依據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)慣或排他性程度進(jìn)行確定。最后，將各項(xiàng)參數(shù)代入相應(yīng)公式,即可得到某項(xiàng)土地產(chǎn)權(quán)的損益現(xiàn)值總和，即某項(xiàng)土地產(chǎn)權(quán)的價(jià)格。

某項(xiàng)土地產(chǎn)權(quán)束(組)價(jià)格=式中：ri--未來(lái)第i年的損益值(ri也可按公式ri=k·r求出，式中r為完整土地產(chǎn)權(quán)的收益;k為某項(xiàng)土地產(chǎn)權(quán)收益分成比例)n--收益年限r(nóng)--土地產(chǎn)權(quán)資本化率

(二)損益值比較法

土地產(chǎn)權(quán)損益值比較法類似于一般不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)比較法，除一般市場(chǎng)比較法操作要求外，值得注重的方面有：①比較案例選擇時(shí)應(yīng)注重產(chǎn)權(quán)的一致性。產(chǎn)權(quán)種類不同，則產(chǎn)權(quán)功能不同，產(chǎn)權(quán)價(jià)格差別較大。②比較因素選擇，應(yīng)注重產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵等因素。產(chǎn)權(quán)價(jià)格除一般估價(jià)要求外，個(gè)別因素對(duì)其價(jià)格大小影響較大。人們對(duì)土地某項(xiàng)權(quán)利的需求，是為了滿足特定目的，產(chǎn)權(quán)設(shè)定的條件是千差萬(wàn)別的，存在著權(quán)利排他性、期限、限制條件等差異。③注重產(chǎn)權(quán)的地域性。不同區(qū)域人們的行為準(zhǔn)則是有差異的，產(chǎn)權(quán)界定條件除法律規(guī)定外，尚存在一些非凡習(xí)慣和供求方式，影響了產(chǎn)權(quán)價(jià)格。

待估某產(chǎn)權(quán)束(組)價(jià)格=某產(chǎn)權(quán)束(組)案例成交價(jià)×情況修正×期日修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正×產(chǎn)權(quán)因素修正

式中情況、期日、區(qū)域、個(gè)別因素修正可按一般地價(jià)評(píng)估方法進(jìn)行，產(chǎn)權(quán)因素包括區(qū)域產(chǎn)權(quán)因素(土地登記規(guī)則(辦法)、產(chǎn)權(quán)束(組)供求狀況等)和個(gè)別產(chǎn)權(quán)因素(產(chǎn)權(quán)排他性、產(chǎn)權(quán)內(nèi)涵、產(chǎn)權(quán)法律占有期限等)。

土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格的損益余值法與不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)中的剩余法或凈現(xiàn)值法評(píng)估思路基本一致。它是以土地完整產(chǎn)權(quán)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格為土地產(chǎn)權(quán)重置價(jià)格，減去土地他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定后的土地價(jià)格，所得余額即為土地此項(xiàng)產(chǎn)權(quán)束的價(jià)格。反之，土地因設(shè)定此產(chǎn)權(quán)后的現(xiàn)值等于產(chǎn)權(quán)完整的土地價(jià)格減去此項(xiàng)產(chǎn)權(quán)束的價(jià)格。土地設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利后的現(xiàn)值或土地他項(xiàng)權(quán)利現(xiàn)值可通過(guò)市場(chǎng)比較法、收益還原法確定。

設(shè)定其他產(chǎn)權(quán)后的地價(jià)=正常完整土地產(chǎn)權(quán)的市值×(1-產(chǎn)權(quán)功能折損率)

土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格除上述方法外，還可以通過(guò)單項(xiàng)產(chǎn)權(quán)價(jià)格累加得到產(chǎn)權(quán)重組價(jià)格;通過(guò)統(tǒng)計(jì)、猜測(cè)得到土地產(chǎn)權(quán)價(jià)格等等。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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