土地估價師

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土地是一種能帶來收益或產(chǎn)生效用的資產(chǎn)，其價格本質(zhì)是收益價格或效用價格，而這種價格是和土地的權(quán)利相互聯(lián)系的。按著土地產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)，可將土地價格劃分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、他項權(quán)(主要是租賃權(quán)、抵押權(quán)等)價格。

(一)土地所有權(quán)價格

土地所有權(quán)價格，是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價格，或說為賣斷價格。土地所有權(quán)的排他性最強(qiáng)，在所有權(quán)與使用權(quán)分離時，使用權(quán)讓度后，所有者則僅僅為法律占有者，而不是實際占有者。所有權(quán)的價格等于產(chǎn)權(quán)完整的土地價格減去所設(shè)定的其他各項產(chǎn)權(quán)價格之和后的余值。首先依據(jù)通常估價方法評估出完整產(chǎn)權(quán)的土地價格，然后再估算出設(shè)定的其他產(chǎn)權(quán)束帶來的損益現(xiàn)值。我國不存在國有土地所有權(quán)的買賣，僅存在集體所有權(quán)向國有土地的轉(zhuǎn)移，而且其轉(zhuǎn)移的唯一途徑是國家征用。集體土地受國家法律、法規(guī)限制，對其征用屬行政性強(qiáng)制行為，征用價格不是完全市場價格。另外，集體土地的增值主要靠國家投資改善其環(huán)境所帶來的，對其征用不能完全依據(jù)市場來確定。集體土地征用時的補(bǔ)償價格中的一部分需支付給當(dāng)前使用者，所有者得到的僅僅是其中一部分，集體土地所有權(quán)價格為扣除使用者補(bǔ)償費的余額。但在土地有償使用制度下，使用者獲得使用權(quán)需支付取得費。所以，此時集體土地所有權(quán)價格等同于集體土地征用價格。

(二)土地使用權(quán)價格

土地使用權(quán)價格是在一定期限中持有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。目前，我國實行土地公有制，土地價格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)形式。所以，又類似于所有權(quán)，在估價程序與方法上與一般地價又是相似的。劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)等于正常土地市值減去補(bǔ)交出讓金地價款后的余額。當(dāng)設(shè)定有他項權(quán)時，土地使用權(quán)價格應(yīng)扣除因設(shè)定各項他項權(quán)的損益現(xiàn)值總和。例如，因租賃合同的存在，產(chǎn)權(quán)人損失等于市場租金與契約租金的差額。

(三)他項權(quán)利價格來源

他項權(quán)利價格是指自物權(quán)(所有權(quán)、使用權(quán))以外的他物權(quán)價格，是產(chǎn)權(quán)估價中最重要的部份，直接影響所有權(quán)、使用權(quán)的價格。他項權(quán)利價格主要有租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格、其他權(quán)利價格等。

1.租賃權(quán)價格是土地使用權(quán)短時間讓度使用的補(bǔ)償額，其價格取決于權(quán)利讓

度契約的內(nèi)容。從產(chǎn)權(quán)供給者(出租人)看，理論上等于出租期間地租市值的現(xiàn)值總和，實際上卻為出租期間契約地租現(xiàn)值總和，此收益現(xiàn)值相對安全;從產(chǎn)權(quán)需求者(承租人)看，理論上等于承租期間地租市值的現(xiàn)值總和，實際上等于承租期間契約租金與額外損益現(xiàn)值總和，此收益現(xiàn)值具有一定風(fēng)險性。

2.抵押價格是債務(wù)擔(dān)保抵押物的價格，依據(jù)合法性、安全性原則，抵押價格低于市場價格。抵押權(quán)是債務(wù)擔(dān)保的一種他項權(quán)，抵押物并不被抵押權(quán)人實際占有(即抵押物不轉(zhuǎn)移)，其僅有對土地使用的監(jiān)督和不合理使用的干涉權(quán)，保證抵押物的保值與增值，降低債務(wù)風(fēng)險，此權(quán)能并不能直接給產(chǎn)權(quán)人帶來收益，此抵押權(quán)價格可能為零或為債務(wù)償還風(fēng)險值。從抵押人角度看，設(shè)定有抵押權(quán)的土地產(chǎn)權(quán)承擔(dān)有一定的債務(wù)，當(dāng)債務(wù)能夠償還時，此抵押權(quán)價格為期望未來自有資金收益與未來借貸資金利息之差的現(xiàn)值，反之，為抵押物拍賣時的土地是一種能帶來收益或產(chǎn)生效用的資產(chǎn)，其價格本質(zhì)是收益價格或效用價格，而這種價格是和土地的權(quán)利相互聯(lián)系的。按著土地產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)，可將土地價格劃分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、他項權(quán)(主要是租賃權(quán)、抵押權(quán)等)價格。

合理市值與拍賣值之差的現(xiàn)值;從抵押權(quán)人角度看，對設(shè)定有抵押權(quán)的土地產(chǎn)權(quán)具有一定的債務(wù)請求權(quán)，此抵押權(quán)價格為未來債務(wù)額與債務(wù)償還額之差的現(xiàn)值。

3.其他權(quán)利價格指地上權(quán)、地下權(quán)、相鄰權(quán)等權(quán)利價格，其他權(quán)利價格等于其權(quán)利設(shè)定后產(chǎn)權(quán)供需雙方的損益值。如地塊上設(shè)有高壓線路，則地價會貶值，其地上權(quán)價格等于所在區(qū)域土地市值與該地塊市值之差，或該地塊市值等于所在區(qū)域土地價格減去地上權(quán)價格之差。

總之，土地權(quán)利價格因其權(quán)利的種類、內(nèi)涵、期限而異，取決于市場對土地產(chǎn)權(quán)需求。

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