土地估價(jià)師

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6.5 交通用地宗地價(jià)格評(píng)估

6.5.1 交通用地的分類

交通用地指鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口碼頭和機(jī)場(chǎng)等交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地。

6.5.2 交通用地評(píng)估方法

6.5.2.1 一般線路道路用地可采用道路貢獻(xiàn)法、成本逼近法、市場(chǎng)比較法、收益還原法等方法估價(jià)。

1. 道路貢獻(xiàn)法，是利用道路對(duì)周圍各類用地的貢獻(xiàn)，用各類用地的平均價(jià)格來估算道路價(jià)格的方法。道路周圍各類用地的價(jià)格可用路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法及市場(chǎng)成交價(jià)格來獲得。其計(jì)算公式為：

n

V=((Pi×Si)/S

I=1

式中： V──道路單位面積價(jià)格; Pi──第i種用地類型單位面積平均價(jià)格;Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積;S──道路路線涉及的各類用總面積;n──用地類型總數(shù)( i=1,2,3,...n).

根據(jù)不同等級(jí)道路提供交通服務(wù)的強(qiáng)弱，進(jìn)行道路等級(jí)修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等。

2. 運(yùn)用成本逼近法評(píng)估道路用地價(jià)格

(1) 市區(qū)道路評(píng)估：市區(qū)道路的重置成本主要是指在估價(jià)期日建造同等級(jí)道路所需投入的成本，包括拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤(rùn)等。在成本價(jià)格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益，即為道路價(jià)格。

(2) 郊區(qū)及農(nóng)村道路評(píng)估：郊區(qū)及農(nóng)村道路的土地開發(fā)程度設(shè)定，一般可為達(dá)到可開工條件。其重置成本主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤(rùn)等。成本價(jià)格加土地所有權(quán)收益，即為道路價(jià)格。

(3) 因素修正：根據(jù)不同等級(jí)道路對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的強(qiáng)弱，進(jìn)行等級(jí)修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等;

3. 市場(chǎng)比較法評(píng)估道路用地，需在同一區(qū)域有較多的類似道路用地市場(chǎng)價(jià)格或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

4. 收益還原法是根據(jù)道路的交通流量測(cè)算道路的未來正常年純收益，并用一定的土地還有利率將其貼現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算道路用地的價(jià)格方法。適用于交通流量較大并有充足數(shù)據(jù)的道路價(jià)格評(píng)估。

工作步驟如下：

(1) 劃分道路交通流量測(cè)算區(qū)段;

(2) 測(cè)算交通流量，并折算成標(biāo)準(zhǔn)流量：交通流量分為客流、貨流及混合流，均折算為標(biāo)準(zhǔn)流量，即噸/公里年

(3) 計(jì)算各區(qū)段道路年總收益

A=a×Pi×Qi

A──道路單位面積平均交通流年總收益

a──調(diào)整系數(shù);Pi──元/噸公里;Qi──噸/公里年;

(4) 計(jì)算各區(qū)段道路年總費(fèi)用

區(qū)段道路年總費(fèi)用(C)包括道路單位面積建造成本折舊、運(yùn)營(yíng)成本、道路維修費(fèi)用、利息、應(yīng)繳稅費(fèi)及正常投資年利潤(rùn)等。

(5) 計(jì)算區(qū)段道路年純收益

R=A-C

R──道路年純收益

(6) 計(jì)算區(qū)段道路收益價(jià)格，運(yùn)用收益還原法基本公式計(jì)算。

5. 有獨(dú)立權(quán)屬單位的高壓線走廊、管線(輸油管、排污管、天然氣管等)等用地價(jià)格的評(píng)估參照線狀交通用地評(píng)估方法評(píng)估。

6.5.2.2 機(jī)場(chǎng)、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價(jià)格可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本逼近法、收益還原法評(píng)估。

1. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市范圍有基準(zhǔn)地價(jià)的交通用地評(píng)估

在基準(zhǔn)地價(jià)成果中有交通用地類基準(zhǔn)地價(jià)的，待估面狀交通用地則直接用該類基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估;在基準(zhǔn)地價(jià)成果中沒有交通用地類基準(zhǔn)地價(jià)，則可用工業(yè)用地類基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估面準(zhǔn)交通用地價(jià)格，但機(jī)場(chǎng)、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在基準(zhǔn)地價(jià)修正須作壟斷效益修正。

2. 在運(yùn)用成本逼近法評(píng)估面狀交通用地時(shí)，土地所有權(quán)收益(土地增值收益)的確定須考慮機(jī)場(chǎng)、碼頭等用地壟斷收益。區(qū)位因素修正時(shí)須考慮社會(huì)效益。

3. 在運(yùn)用收益還原法評(píng)估面狀交通用地時(shí)，正常年總收益中已經(jīng)包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費(fèi)用計(jì)算中須注意各費(fèi)用投資的攤銷和折舊。

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