土地估價師

某工業(yè)區(qū)土地開發(fā)完成后需要通過評估確定出讓土地的底價。該開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度已達到“五通一平”（通路、通水、通訊、通電、排水，場地平整），可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的80％，土地出讓年限為50年。

下面是估價調查所獲得的其他資料：

征地補償資料：該開發(fā)區(qū)周邊地區(qū)近3年農作物的年平均畝產值為2000元，根據當地規(guī)定，征地時土地補償費和安置補助費的總和取法律規(guī)定的最高值，青苗及地上物補償費按當地農作物一年的產值計算。

征地過程中發(fā)生的相關稅費：征地管理費，按照征地費總額的4％征收；耕地占用稅，按5元／平方米征收；耕地開墾費，按10元／平方米計收。

土地開發(fā)成本及費用：開發(fā)區(qū)土地開發(fā)程度達到“五通一平”的開發(fā)費平均為90元／平方米。

假定土地開發(fā)周期為1.5年，開發(fā)費在開發(fā)周期內均勻投入；開發(fā)的投資回報率為15％，年貸款利率為8％，土地還原率為6％，50年期工業(yè)用地土地市場價格與成本價格的比率為120％，請根據上述資料計算土地單價。

標準答案：

1.解題思路與方法選用

根據題意，估價對象為新開發(fā)土地，且已給定征地成本、土地開發(fā)費用等資

料，適宜選用成本逼近法進行評估。

2.解題步驟

（1）計算土地取得費及稅費

土地補償費和安置補助費的法定最高補償標準為年產值的30倍，即為：

a.最高補償標準：2000×30／666.67=60000／666.67=90（元／平方米）

b.青苗補償及地上物補償：2000／666.67=3.0（元／平方米）

c.征地費合計：90＋3.0=93.0（元／平方米）

d.征地管理費：93.0×4％=3.72（元／平方米）

e.耕地占用稅：5元/平方米

f.耕地開墾費：10元／平方米

g.土地取得費及稅費=93.0+3.72+5+10=111.72（元／平方米）

（2）土地開發(fā)費

土地開發(fā)費=90元／平方米

（3）投資利息

投資利息=111.72×[（1+8％）l.5－1]+90×[（1+8％）0.75－1]

=19.02（元／平方米）

（4）投資利潤

投資利潤=（111.72+90）×15％=30.26（元／平方米）

（5）計算土地成本價格

成本價格=111.72+90+19.02+30.26=251.0（元／平方米）

（6）計算土地增值

根據題意，這里土地增值率取20％，則：

土地增值=251×20％=50.2（元／平方米）

（7）計算全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價

全開發(fā)區(qū)土地單位面積地價：251.0+50.2=301.2（元/平方米）

（8）計算可出讓土地單位面積地價

可出讓土地單位面積地價：301.2÷80％=376.5（元／平方米）

即開發(fā)區(qū)50年期工業(yè)用地可出讓土地使用權價格為376.5元／平方米。

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（責任編輯：fky）

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