土地估價(jià)師

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第七部分 國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見

(國(guó)土資發(fā)[1999]433號(hào))

一、提高認(rèn)識(shí)，轉(zhuǎn)變觀念，積極為國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展服務(wù)

各級(jí)人民政府土地行政主管部門要充分認(rèn)識(shí)合理處置土地資產(chǎn)對(duì)促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革的重大意義。要從有利于搞活整個(gè)國(guó)有經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局戰(zhàn)略調(diào)整和國(guó)有企業(yè)的戰(zhàn)略性改組，推動(dòng)企業(yè)科技進(jìn)步出發(fā)，盤活和顯化企業(yè)土地資產(chǎn)，積極參與和支持國(guó)有企業(yè)改革工作。要與企業(yè)改革的主管部門建立工作聯(lián)系制度，及時(shí)了解企業(yè)改革和發(fā)展的進(jìn)度與要求，遵循“明晰產(chǎn)權(quán)、顯化資產(chǎn)、區(qū)分類型、合理處置、規(guī)范管理、促進(jìn)發(fā)展”的原則，進(jìn)一步加大土地資產(chǎn)管理力度。

二、區(qū)分類型，合理處置，完善土地資產(chǎn)配置體系，促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局戰(zhàn)略調(diào)整和國(guó)有企業(yè)戰(zhàn)略性改組

國(guó)有企業(yè)改革時(shí)，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革的需要，采用不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。

(一)在涉及國(guó)家安全的領(lǐng)域和對(duì)國(guó)家長(zhǎng)期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，國(guó)有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地。

(二)對(duì)于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)和國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地，國(guó)家以作價(jià)轉(zhuǎn)為國(guó)家資本金或股本金的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

(三)對(duì)于一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)，應(yīng)堅(jiān)持以出讓、租賃等方式配置土地。非國(guó)有資本購(gòu)買、兼并、參股原國(guó)有企業(yè)時(shí)，可將企業(yè)原劃撥土地評(píng)估作價(jià)后同其他國(guó)有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國(guó)有股，逐步通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn);也可分割出與企業(yè)凈負(fù)債額相當(dāng)?shù)耐恋剞D(zhuǎn)為出讓土地，參與企業(yè)整體拍賣和兼并，剩余土地，購(gòu)買方或兼并方有優(yōu)先受讓權(quán)和承租權(quán)。

(四)對(duì)承擔(dān)國(guó)家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國(guó)有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。

對(duì)其他采用成熟技術(shù)進(jìn)行產(chǎn)品更新和技術(shù)改造的國(guó)有企業(yè)，可將原使用的劃撥土地按出讓方式處置，土地收益可作為應(yīng)付帳款暫留企業(yè)，全額用于技術(shù)改造，并參照技改貸款方式進(jìn)行管理。

(五)各項(xiàng)土地資產(chǎn)配置政策涉及的具體行業(yè)劃定和土地收益使用管理辦法，由我部分別商國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部確定。

三、明確土地權(quán)益，量化土地資產(chǎn)，理順財(cái)產(chǎn)關(guān)系，加強(qiáng)土地資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)監(jiān)管

將國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展與完善土地資產(chǎn)處置方式、明確土地權(quán)益相結(jié)合，降低企業(yè)改革成本，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)綜合運(yùn)用多種方式實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值。

(一)深化土地使用制度改革，完善和協(xié)調(diào)出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等不同處置方式之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，降低國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)配置的直接成本。國(guó)有企業(yè)改革時(shí)，可按規(guī)定自主選擇土地資產(chǎn)處置方式，鼓勵(lì)以貨幣、資本、股本等多種形態(tài)綜合實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值。

(二)土地資產(chǎn)處置時(shí)，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價(jià)水平。采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資(入股)方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計(jì)作國(guó)家資本金或股本金。

(三)進(jìn)一步明確國(guó)家作價(jià)出資(入股)和授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的權(quán)益。以作價(jià)出資(入股)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補(bǔ)繳不同用途的土地出讓金差價(jià);以授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法作價(jià)出資(入股)、租賃，或在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。

(四)國(guó)有土地資產(chǎn)進(jìn)入企業(yè)資產(chǎn)的財(cái)務(wù)處理及土地資產(chǎn)監(jiān)管辦法，由我部商財(cái)政部確定。在有關(guān)規(guī)定出臺(tái)前，各地可指定專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地資產(chǎn)管理，有關(guān)規(guī)定出臺(tái)后，再按統(tǒng)一辦法進(jìn)行財(cái)務(wù)處理及資產(chǎn)監(jiān)管。

四、發(fā)揮土地資產(chǎn)效益，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)減債脫困和安置職工

優(yōu)化國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)要與調(diào)整用地結(jié)構(gòu)有機(jī)結(jié)合，采取有效措施，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)充分利用和盤活現(xiàn)有建設(shè)用地，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)減債、脫困和集約利用土地。

(一)為減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，國(guó)有企業(yè)在改革前可繼續(xù)以劃撥方式使用原有土地;改革后的企業(yè)用地符合《劃撥供地項(xiàng)目目錄》的，可仍以劃撥方式使用。國(guó)有和集體企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，也可在一定年限內(nèi)維持劃撥使用。

(二)根據(jù)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)土地利用的不同要求，進(jìn)一步細(xì)化配置土地權(quán)利，降低用地成本。國(guó)有企業(yè)因鋪設(shè)地上、地下管線等需要通過(guò)集體土地或其他單位、個(gè)人使用的國(guó)有土地的，可以通過(guò)設(shè)定土地他項(xiàng)權(quán)利的方式，保證企業(yè)正常生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。只對(duì)因行使特定的土地他項(xiàng)權(quán)利而對(duì)土地所有者、使用者造成的損失給予相應(yīng)補(bǔ)償。

(三)經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，非上市國(guó)有企業(yè)可將其原使用的劃撥土地通過(guò)土地交易場(chǎng)所轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，也可由土地行政主管部門收購(gòu)儲(chǔ)備或優(yōu)先安排租賃、出讓，土地收益設(shè)立專戶，專項(xiàng)用于企業(yè)增資減債和結(jié)構(gòu)調(diào)整。在規(guī)劃許可的前提下，允許非上市國(guó)有企業(yè)在其原用地范圍內(nèi)自行提高土地利用率。

(四)國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與股票配售的，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，可以將原使用的劃撥土地作價(jià)后注入企業(yè)，作為國(guó)有資本，用于認(rèn)購(gòu)配售的股票。

(五)國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，其原使用的劃撥土地可由市、縣人民政府組織出讓，變現(xiàn)資金設(shè)立專戶，優(yōu)先用于職工安置。已設(shè)立破產(chǎn)企業(yè)職工安置資金專戶的城市，破產(chǎn)企業(yè)劃撥土地出讓收益可全部納入專戶，按規(guī)定統(tǒng)一用于城市內(nèi)破產(chǎn)企業(yè)職工安置。

五、明確供地政策，完善土地市場(chǎng)，為國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展創(chuàng)造良好的外部條件

明確建設(shè)用地供應(yīng)政策和外商投資企業(yè)用地政策，提供土地交易場(chǎng)所，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理，為國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展?fàn)I造有利的外部條件。

(一)加強(qiáng)土地利用規(guī)劃和計(jì)劃管理，控制建設(shè)用地增量，嚴(yán)格執(zhí)行供地目錄，制止不合理的重復(fù)建設(shè)。對(duì)列入《禁止供地項(xiàng)目目錄》項(xiàng)目，一律不得提供建設(shè)用地;對(duì)列入《限制供地項(xiàng)目目錄》的用地，要從嚴(yán)控制，不符合用地條件的，也不得提供建設(shè)用地。

(二)進(jìn)一步明確外商投資企業(yè)用地政策，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)合理利用外資“嫁接改造”。國(guó)有企業(yè)與外資進(jìn)行合資、合作，凡以出讓、租賃、國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式取得土地使用權(quán)的，不再另行繳納場(chǎng)地使用費(fèi);凡符合《劃撥供地項(xiàng)目目錄》的，經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，可按劃撥方式用地。

(三)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)到市、縣土地行政主管部門設(shè)立的土地交易場(chǎng)所掛牌交易，以增加交易機(jī)會(huì)，減少交易成本;對(duì)有多個(gè)需求者的土地，可由土地行政主管部門組織招標(biāo)拍賣，提高國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地的收益。

(四)土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)要與政府部門徹底脫鉤，要加強(qiáng)行業(yè)自律，整頓行業(yè)秩序，規(guī)范中介行為，為國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展提供公平、公正的中介服務(wù)。

六、依法行政，規(guī)范操作，切實(shí)做好國(guó)有企業(yè)改革中的土地資產(chǎn)管理工作

各級(jí)土地行政主管部門要堅(jiān)持依法行政，規(guī)范操作，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從快、從優(yōu)做好國(guó)有企業(yè)改革中的土地登記、地價(jià)評(píng)估確認(rèn)、處置方案策劃和處置審批工作。

(一)加快土地調(diào)查、登記進(jìn)度，允許有測(cè)繪力量的企業(yè)在權(quán)屬調(diào)查完成后自行完成地籍測(cè)量。

(二)規(guī)范企業(yè)改革中的土地價(jià)格評(píng)估工作。國(guó)有企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，改制為上市公司的，必須選擇具有A級(jí)土地評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

(三)加強(qiáng)土地資產(chǎn)處置方案策劃，保證國(guó)有企業(yè)改革順利進(jìn)行。土地行政主管部門和土地評(píng)估機(jī)構(gòu)要依據(jù)土地資產(chǎn)處置政策、企業(yè)改革方案和土地狀況，幫助企業(yè)或行業(yè)選擇土地資產(chǎn)處置方式，既可采用單一的處置方式，也可多種方式并用，設(shè)計(jì)適宜的土地資產(chǎn)處置方案。

(四)優(yōu)化服務(wù)，搞好土地評(píng)估結(jié)果確認(rèn)和處置方案的審批工作。國(guó)有企業(yè)改革涉及的土地估價(jià)結(jié)果和處置方案，應(yīng)經(jīng)土地所在地市、縣土地行政主管部門初審后，按企業(yè)隸屬關(guān)系報(bào)同級(jí)人民政府土地行政主管部門審批。

例題：關(guān)于印發(fā)《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》的通知(國(guó)土資發(fā)〔1999〕433號(hào))規(guī)定，土地資產(chǎn)處置時(shí)，要考慮劃撥土地使用權(quán)的( )，合理確定土地作價(jià)水平。

A.平均取得成本

B.無(wú)償取得成本

C.有償取得成本

D.經(jīng)濟(jì)成本

E.開發(fā)投入成本

答案： AE

解析：土地資產(chǎn)處置時(shí)，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價(jià)水平。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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