土地估價師

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土地估價師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記五（9）

三級市場是土地使用者之間進(jìn)行的租賃、抵押活動。它是市場調(diào)節(jié)的開放市場。

三級市場結(jié)構(gòu)是我國目前土地市場的基本構(gòu)成，明確區(qū)分三級市場，既有利于政府管理和調(diào)控土地市場，也有利于分析土地市場的交易狀況，掌握真實(shí)的市場供求關(guān)系。盡管二、三級市場之間較難區(qū)分，有時出現(xiàn)交叉，但是嚴(yán)格區(qū)分三級市場結(jié)構(gòu)對土地市場管理者來說是非常有價值的。

例題：土地使用權(quán)的出讓市場是土地()級市場。

A.一

B.二

C.三

D.四

答案：A

解析：土地使用權(quán)的出讓市場是土地一級市場.

(四)土地市場的功能(熟悉)

1.優(yōu)化配置土地資源

土地資源的配置方式分為行政劃撥方式和市場方式。單一的行政劃撥方式效率低下，極易造成土地資源的巨大浪費(fèi)。土地只有通過以市場為主的方式來進(jìn)行配置，才能滿足人類生產(chǎn)生活的需要，才能使土地資源配置優(yōu)化。

2.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，需要有合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局。以價格機(jī)制為核心的市場機(jī)制就像一只“無形的手”，時刻對一個國家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)力布局依市場原則進(jìn)行調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。地租、地價是土地市場中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，是引導(dǎo)土地資源在不同產(chǎn)業(yè)中合理配置的重要信號。

3.健全市場體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合

市場機(jī)制只有在一個完整的市場體系中才能充分發(fā)揮作用。土地是人類的基本生產(chǎn)要素，只有實(shí)現(xiàn)以市場配置為主，才能健全全社會的市場體系，最大限度發(fā)揮市場機(jī)制的作用，實(shí)現(xiàn)全部生產(chǎn)要素的最佳組合。

例題：土地市場的功能包括()。

A.優(yōu)化配置土地資源

B.調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局

C.健全市場體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合

D.流通方式的多樣性

答案：ABC

(五)土地市場的運(yùn)行機(jī)制(熟悉)

城市土地市場運(yùn)行機(jī)制包括市場機(jī)制和宏觀調(diào)控機(jī)制。

1、市場機(jī)制

所謂市場機(jī)制，是對市場經(jīng)濟(jì)體制中基于經(jīng)濟(jì)活動主體的自身經(jīng)濟(jì)利益，在競爭性市場中供給、需求與價格之間相互依存和作用，連鎖互動所形成的自組織、自耦合機(jī)能的理論概括。

城市土地市場機(jī)制主要包括供需機(jī)制、競爭機(jī)制和價格機(jī)制，其核心是競爭機(jī)制市場秩序的形成過程中，市場機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。市場秩序能否形成，主要取決于市場機(jī)制能否發(fā)揮作用及其作用程度。

2、宏觀調(diào)控機(jī)制

由于市場存在缺陷，市場機(jī)制存在失靈的一面，單純依靠市場機(jī)制的調(diào)節(jié)作用不能使土地市場的運(yùn)行到達(dá)有序狀態(tài)。為了維護(hù)城市土地市場秩序，政府必須對城市土地市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，以彌補(bǔ)市場機(jī)制的不足。政府宏觀調(diào)控意圖要通過市場機(jī)制來貫徹，調(diào)控目標(biāo)要在市場運(yùn)行中實(shí)現(xiàn)。宏觀調(diào)控通過市場機(jī)制間接作用于企業(yè)活動。

例題：城市土地市場機(jī)制的核心是()市場秩序的形成過程中，市場機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。

A.競爭機(jī)制

B.供需機(jī)制

C.價格機(jī)制

D.管理機(jī)制

答案：A

解析：城市土地市場機(jī)制主要包括供需機(jī)制、競爭機(jī)制和價格機(jī)制，其核心是競爭機(jī)制市場秩序的形成過程中，市場機(jī)制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量。

(六)我國土地市場的現(xiàn)狀(了解)

1、中國土地市場體系有其自身的特點(diǎn)

相對于西方發(fā)達(dá)國家的土地市場，中國土地市場體系有其自身的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)如下：

(1)中國土地市場是政府驅(qū)動型市場。西方發(fā)達(dá)國家的土地市場，是隨著資本主義經(jīng)濟(jì)的萌芽和發(fā)展自發(fā)地形成和發(fā)展起來的。中國在社會主義改造完成后進(jìn)入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代，土地以行政劃撥方式配置，沒有土地市場。隨著中國經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌，土地流轉(zhuǎn)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求。中國政府順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，適時地建立起符合中國經(jīng)濟(jì)體制改革要求的土地市場。1987年，中國政府決定在保持城市土地國有制的前提下，允許國有土地使用權(quán)通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行出讓和轉(zhuǎn)讓。政府對進(jìn)入土地市場的主體、客體都有嚴(yán)格的規(guī)定。同時，在土地市場建立初期，市場機(jī)制并不是自發(fā)地發(fā)揮作用，價格還不能完全通過市場的供給與需求自發(fā)地確定，這時的土地出讓價格絕大多數(shù)是由政府來確定的。以后，隨著土地市場的發(fā)展與完善，政府逐步放開了對土地價格的干預(yù)，提高了市場化的程度。

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