土地估價師

待估宗地為七通一平的待建筑空地，已得到規(guī)劃許可修建寫字樓，允許總建筑面積為8000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，現(xiàn)在招標(biāo)出讓。

估價要求

某開發(fā)公司希望參與此地塊投標(biāo)，要求估算其目前所能投標(biāo)的最高地價額。

估價過程

（1）選擇估價方法。該宗地為待開發(fā)空地，適宜采用剩余法進(jìn)行估價。

（2）確定最佳開發(fā)利用方式。根據(jù)城市規(guī)劃要求，該宗地的最佳開發(fā)利用方式為修建8000平方米的寫字樓。

（3）市場調(diào)查、確定建設(shè)期、開發(fā)價值和投入成本等。根據(jù)開發(fā)公司所進(jìn)行的市場調(diào)查和項目的可行性分析顯示，該項目建設(shè)開發(fā)周期為2年，取得土地使用權(quán)后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計為300元，年出租費用為年租金的25%。建筑費和專業(yè)費預(yù)計每建筑平方米為1000元，建筑費和專業(yè)費第一年投入總額的40%，第二年投入其余的60%。目前借貸資金的年利率為12%，當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)綜合還原率為8%，取得土地使用權(quán)的法律、估價及登記費用為地價的3%，該開發(fā)公司要求的總利潤不得低于所開發(fā)不動產(chǎn)總價的15%。

（4）求取地價。

標(biāo)準(zhǔn)答案：地價測算公式如下：

地價=不動產(chǎn)總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤-稅費-開發(fā)商利潤

①測算不動產(chǎn)總價，采用收益還原法，使用年期為50年，開發(fā)期2年，可取得收益年限為48年。

不動產(chǎn)出租年純收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）

不動產(chǎn)總價=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元）

②建筑費及專業(yè)費=1000×8000=8000000（元）

③總利息=地價×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地價+872792（元）

利息計算采用復(fù)利計算，計息期到開發(fā)銷售完成止。地價投入經(jīng)歷整個開發(fā)周期，計息期為2年，專業(yè)費和建筑費的投入是持續(xù)不斷的，在計息時，假設(shè)各年內(nèi)建筑費和專業(yè)費均勻投入，因此，年度投入量在當(dāng)年的平均投入期限為半年，第一年與第二年的投入量的計息期分別為1.5年和半年。

④開發(fā)商利潤=19746401×15%=2972737（元）

⑤不動產(chǎn)出租稅費已在確定不動產(chǎn)總價時予以考慮。

⑥將上述各項數(shù)據(jù)代入公式，即

地價=19818245-8000000-（0.2544×地價+872792）-2972737

地價=7900872/1.2544=6298527（元）

⑦由于開發(fā)商取得場地使用權(quán)時要支付地價3%的法律、估價等專業(yè)費用，因此，開發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價額應(yīng)從⑥中扣除上述費用。

開發(fā)商所能投標(biāo)的最高地價款=6298527/（1+3%）=6115075（元）

測算方式二、利息中不計地價款的利息

不動產(chǎn)總價、建筑費及專業(yè)費、利潤的計算方式與方式一相同，因此有：

①不動產(chǎn)總價=19746401（元）

②建筑費及專業(yè)費=8000000（元）

③建筑費及專業(yè)費利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1] +8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元）

④開發(fā)商利潤=2972737（元）

⑤代入公式即可得到該土地在開發(fā)完成時的土地價格

開發(fā)完成時地價=①-②-③-④

=19746401-8000000-872792-2972737

=7900872（元）

⑥由于⑤得到的價格是開發(fā)完成時的價格，即兩年后的價格，則，場地當(dāng)前價格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）

⑦開發(fā)商所能支付的投標(biāo)地價=6298527/（1+3%）=6115075（元）

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（責(zé)任編輯：fky）

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