土地估價師

為了幫助考生有效的復習2012年土地估價師考試小編特地整理出2012年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2012年土地估價師考試中取得理想的成績!

三、情景分析題

(一)2005年5月，某城市擬以招標、拍賣或掛牌的方式出讓一宗已達到“七通一平”開發(fā)程 度的國有空地，土地總面積為10000m2，批準用途為居住，使用年限為70年，土地形狀規(guī)則，宗地 修建性詳細規(guī)劃主要控制指標為：2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%。根據(jù)調 查，該宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場規(guī)范有序，預測未來三至四年房地產(chǎn)市場價格年平均上漲比率為 2%，已建成銷售的居住房地產(chǎn)項目用地平均容積率2.8，平均建筑覆蓋率31%，平均開發(fā)周期兩年，建成后即可全部售出，樓層在8層以上的小高層商品房平均售價為8000元/m2，樓層在8層 以下的多層商品房平均售價為6000元/m2，平均建筑費和專業(yè)費為1000元/m2，貸款年利率為6%，銷售稅費一般為房地產(chǎn)總價的6%，開發(fā)利潤率一般為房地產(chǎn)總價的30%。根據(jù)以上內容， 回答51～55小題的問題。

36.根據(jù)上述條件，估價人員適合選擇的估價方法有( )。

A.收益還原法

B.市場比較法

C.剩余法

D.成本逼近法

37.根據(jù)估價的目的，對確定土地估價原則和估價時所依據(jù)的土地利用條件，下列觀點最恰 當?shù)氖? )。

A.因為市場規(guī)范有序，有充足市場競爭性，遵循替代原則

B.因為區(qū)域未來價格年平均上漲比率僅為2%，市場處于穩(wěn)定平衡狀態(tài)，符合供需原則

C.實際建筑容積率為2.8，建筑密度為30%，符合最有效利用原則

D.根據(jù)規(guī)劃2.0≤建筑容積率≤3.0，40%≤建筑覆蓋率≤50%，不符合最有效利用 原則

38.根據(jù)上述條件，在開發(fā)完成后，該宗地房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的最大價值是( )萬元。

A.17479

B.18727

C.23305

D.24970

39.該宗國有土地使用權公開出讓價格評估結果最可能為( )萬元。

A.5624

B.6185

C.8243

D.8992

40.房地產(chǎn)開發(fā)商甲于2005年6月16 日競價成功一宗地的國有土地使用權，并于2005年 6月28 日與當?shù)貒敛块T簽訂出讓合同，2005年7月29日取得國有土地使用證。 2006年7月26 日，經(jīng)批準，甲獲準在原基礎上增加商業(yè)用途，則其應補交土地差價的估 價期日為( )。

A.2006年7月26日，但要重新評估原條件下土地出讓價值

B.2005年6月28 日，但合同事先要有約定

C.2005年6月16日

D.2005年7月29日

(二)某企業(yè)于2008年12月31日以出讓方式取得了一宗土地使用年限為50年期的國有工業(yè)用地，土地總面積為3000m2，交納的土地出讓金為30元/m2，該宗地土地開發(fā)程度已達到“五通一平”(通路、通電、通水、通信、排水及場地平整)。2009年12月31日，該企業(yè)因改制需要進行土地價格評估，經(jīng)調查，該地區(qū)土地取得費(含稅費)平均為10萬元/畝，“五通一平”土地開發(fā)費為8萬元/畝，在土地開發(fā)期內均勻投入，土地開發(fā)周期為一年，銀行貸款年利率為5.5%，投資利潤率為10%，土地還原率為6%，50年期出讓金水平仍保持不變。根據(jù)以上內容，回答56～60小題的問題。

41.該宗地于2009年12月31日的單位地價為( )元/m2。

A.320.69

B.342.58

C.418.76

D.360.50

42.下列各項費用中，不屬于土地取得費的是( )。

A.勞動力安置費

B.土地平整費

C.拆遷費

D.征地費

43.利用剩余法所計算的待開發(fā)土地的價格是開發(fā)商取得土地所能支付的( )費用。

A.最高

B.最低

C.合理

D.總

44.反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產(chǎn)市場進行具體管理

的依據(jù)的地價形式是( )地價。

A.宗地

B.出讓

C.基準

D.標定

45.下列對土地估價描述不正確的是( )。

A.土地估價依據(jù)的理論與方法與機器、設備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致

B.同樣一塊土地，其價格的高低與土地權利狀況密切相關，不同的權利可能導致價格相差很大

C.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟因素對地價產(chǎn)生的深刻影響

D.土地估價必須充分收集土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來

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（責任編輯：中大編輯）

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