土地估價師

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第三部分 土地估價報告改錯題

土地估價技術(shù)報告中存在的主要錯誤及其致錯原因如下：

第一部分總述

1.估價依據(jù)中，缺少估價對象土地證書或權(quán)屬證明。

2.估價依據(jù)中，“××省關(guān)于土地 管理 的法律、法規(guī)”提法太籠統(tǒng)，未說明與本次評估有關(guān)的法律、法規(guī)是哪些。

3.估價定義中，未說明是什么權(quán)利的土地價格。

4.估價結(jié)果中，缺少樓面地價。

5.缺少《估價結(jié)果一覽表》。

6.需要特殊說明的事項中，缺少估價假設(shè)條件、資料來源、估價結(jié)果有效的條件等事項的說明。

第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析

7.土地位置狀況中，缺少土地用途、土地級別的描述。

8.土地權(quán)利狀況中，缺少他項權(quán)利狀況的描述。

9.建筑物狀況描述不詳。

10.地價影響因素分析中，缺少一般因素的描述。

第三部分 土地估價

11.估價原則中，缺少與本次估價方法緊密相關(guān)的替代原則、預(yù)期收益原則等。

12.未說明估價方法選擇的依據(jù)。

13.收益還原法中，租金與價格概念混淆，“比準(zhǔn)價格”應(yīng)為“比準(zhǔn)租金”。

14.未說明客觀租金計算方法的選擇依據(jù)。

15.折舊中耐用年限不能直接用房屋使用年限60年，應(yīng)為已使用年限加上尚可使用年限。

16.出租總費用中漏計稅費項目。

17.未說明綜合還原率確定的過程及依據(jù)。

18.總樓價計算中的使用年期(n)應(yīng)為土地的使用年限40年，而不能用房屋剩余使用年限45年。

19.收益還原法估價結(jié)果無單位地價。

20.市場比較法的基本情況表中，估價對象的用地面積、重置單價與報告前面的敘述不符。

21.市場比較法中，缺少比較因素選擇的程序。

22.比較因素中還應(yīng)有容積率等的修正。

23.未說明地價指數(shù)的來源依據(jù)。

24.估價對象與比較實例C的交易時間相同，但確定的地價指數(shù)不一致。

25.未說明由3個比準(zhǔn)價格確定 土地 單位面積地價的方法及原因。

26.地價的確定中，描述是采用兩種方法估價結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)，實際計算則采用的

是加權(quán)平均數(shù)。

27.地價的確定中，估價結(jié)果無大寫。

第四部分附錄

28.缺少估價對象房屋產(chǎn)權(quán)證。

29.缺少估價對象位置示意圖。

30.缺少估價機(jī)構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照。

31.報告的文字描述不夠規(guī)范，如：“可比實例”、“房屋占地地價”等不規(guī)范提法;以及將估價對象的許多基本情況不在“估價對象描述”中介紹，而在收益還原法中作較。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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