土地估價師

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6.4 工業(yè)、倉儲用地宗地價格評估

6.4.1 影響因素分析

6.4.1.1 一般因素應重點分析：地理位置及相互關系、氣候條件(自然);城市發(fā)展與公共設施建設(社會);地區(qū)經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、產業(yè)政策產業(yè)結構與技術創(chuàng)新、物價工資與就業(yè)水平(經濟);城市土地利用規(guī)劃、房地產租金與稅收政策(行政)。

6.4.1.2 區(qū)域因素應重點分析：與原料消費市場的位置關系、道路狀況與交通運輸設施、基礎設施(水、電、氣、熱等)供給及其費用、相關產業(yè)的配套與集聚狀況、自然條件和規(guī)劃限制、水空氣及噪音的污染與管制等。

6.4.1.3 個別因素應重點分析：地形與地勢、地質與水文條件、宗地面積、鄰接道路的寬度等級及通達性、與干路及主要交通運輸設施的位置關系、電力燃氣熱力給排水的通達與供給、土地使用限制等。

6.4.2 估價方法選擇

工業(yè)、倉儲用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法。

6.4.3 主要參數(shù)確定: 要考慮不同行業(yè)類別的特點及土地收益水平。

6.4.1.1 確定投資利息率時，應注意不同類別工業(yè)、不同建設規(guī)模對開發(fā)建設周期的影響。

6.4.1.2 確定投資利潤率時，應注意不同類別工業(yè)的投資風險、資金利潤率以及凈收益在各生產要素間分配比例的差異。

6.4.1.3 確定土地增值收益率時，應注意區(qū)別不同工業(yè)土地增值的客觀差異。

6.4.1.4 確定土地還原利率時，應注意不同工業(yè)項目間客觀存在的投資風險及市場利潤差異。

6.4.5 各類工業(yè)用地價格評估

6.4.5.1 礦井、礦區(qū)用地價格評估，應注意：宗地外開發(fā)程度的設定，可開采年限與出讓年限的關系、土地整理的難易程度、相鄰土地的使用限制等;對類似油氣田用地，應注意：宗地外開發(fā)程度的設定，土地使用權與他項權利之間的關系。

6.4.5.2 傳統(tǒng)制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產和供應用地價格評估，應注意：產業(yè)特點、用地規(guī)模、用地強度、污染程度、城市規(guī)劃的影響、用途轉換及變現(xiàn)的難易程度。

6.4.5.4 郵電、高新技企業(yè)用地價格評估，應注意產品的高技術、高附加值特點、污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高、及與信息集散地的接近程度、獲取人力資源的難易程度、產業(yè)的聚集度與關聯(lián)度等。

6.4.5.5 倉儲業(yè)用地價格評估，應注意：開發(fā)程度的設定、交通的方便程度、土地利用的機會成本等。

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