土地估價(jià)師

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土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記一（3）

2、土地用途的多樣性。土地具有多種用途，既可作工業(yè)用地，又可作居住用地、商業(yè)用地等。由于這一特性，對一塊土地的利用，常常同時(shí)產(chǎn)生兩個(gè)以上用途的競爭，并可以從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種川途。這種競爭常使土地趨于最佳用途和最大經(jīng)濟(jì)效益，并使地價(jià)達(dá)到最高。這就要求人們在利用土地時(shí)，考慮土地的最有效利用原則，使土地的用途和規(guī)模、利用方法等均為最佳。

3、土地用途變更的困難性，土地使用不同用途之間的變換，有時(shí)比較柞易，但大多數(shù)情況下足困難的。在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中，當(dāng)作物從播種開始，進(jìn)入生長階段后，雖然物價(jià)變動，但生產(chǎn)的作物就不能調(diào)整布局，即使可以調(diào)整，也要付出一定的代價(jià)，這就是土地利用適應(yīng)物價(jià)變動的緩慢性。而且，不同作物對土地質(zhì)量的要求不同，變更用途有時(shí)是相當(dāng)困難或無法辦到的。如，缺水宜林的山地，改利水稻就很難實(shí)現(xiàn)。工礦用地一旦形成，想改作農(nóng)用就相當(dāng)困難。土地用途變更的困難性告訴人們，在編制土地利用規(guī)劃確定土地用途時(shí)，要認(rèn)真調(diào)查研究，充分進(jìn)行可行性論證，以便作出科學(xué)、合理的決策，杜絕主觀隨意性，否則會造成較大的損失和浪費(fèi)。

4、土地增值性。一般商品的使用隨著時(shí)間的推移總是不斷地折舊直至報(bào)廢，土地這個(gè)特殊商品則不然，在土地上追加投資的效益具有持續(xù)性，而且隨著人口增加和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對土地的投資具有顯著的增值性。因此，有人說，對土地的投資是風(fēng)險(xiǎn)最小的投資。

5、土地報(bào)酬遞減的可能性。盡管土地具有增值性的特點(diǎn)，但由于“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”的存在，在技術(shù)不變的條件下對土地的投入超過一定限度，就會產(chǎn)生報(bào)酬遞減的后果。這就要求人們在利用土地增加投入時(shí)，必須尋找在一定技術(shù)、經(jīng)濟(jì)條件下投資的適合度，確定適當(dāng)?shù)耐顿Y結(jié)構(gòu)，并不斷改進(jìn)技術(shù)，以便提高土地利用的經(jīng)濟(jì)效益，防止出現(xiàn)土地報(bào)酬遞減的現(xiàn)象，此外，土地還具有重要的社會屬性。人類在利用土地的過程中，總是要反映出一定的社會中人與人之間的某種生產(chǎn)關(guān)系，包括占有、使用、支配和收益的關(guān)系。土地的占有、使用關(guān)系在任何時(shí)候都是構(gòu)成社會十地關(guān)系的基礎(chǔ)，進(jìn)而反映社會經(jīng)濟(jì)性質(zhì)。土地的這種社會屬性，即反映了進(jìn)行土地分配和再分配的客觀必然性，也是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)管理、調(diào)整土地關(guān)系的基本出發(fā)點(diǎn)。

例題：下列不屬于土地的經(jīng)濟(jì)特性的有()。

A.土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性

B.土地用途的多樣性

C.土地用途變更的簡易性

D.土地增值性

答案：C

解析：土地用途變更的簡易性，不屬于土地的經(jīng)濟(jì)特性。

三、土地的功能(熟悉)

(一)人類生存的物質(zhì)基礎(chǔ)

土地是人類賴以生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，是不可再生的有限資源和寶貴財(cái)富。土地資源是人類生存不可脫離的物質(zhì)基礎(chǔ)。土地是人類生存之本，土地是我們生存的首要條件，人類的一切物質(zhì)生產(chǎn)都離不開土地。土地是人類賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)和最基本的資源。當(dāng)今人類社會面臨的人口、資源、環(huán)境等重大問題無不與土地有關(guān)。

(二)人類生產(chǎn)生活的場所

土地由于其物理性質(zhì)，具有承載萬物的功能，因而成為人類進(jìn)行一切生活和生產(chǎn)活動的場所和空間，成為人類進(jìn)行房屋、道路等建設(shè)的地基。"皮之不存，毛將焉附"，在一定意義上比喻了土地對于人類的這種承載功能。土地是人類社會生產(chǎn)力的重要源泉，是人類生活、生產(chǎn)等一切活動的場所，亦是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本生產(chǎn)資料和勞動對象。誠如馬克思所指出的那樣，土地是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉，是人類不能出讓的生存條件和再生條件。在土地的一定高度和深度內(nèi)，具有強(qiáng)大的生長萬物的能力。土壤中含有各種營養(yǎng)物質(zhì)以及水分、空氣，還可以接受太陽照射的光、熱等，這些是地球上一切生物生長、繁殖的基本條件。沒有這些環(huán)境與條件及其功能，地球上的生物也就不能生長繁育，人類也就無法生存和發(fā)展。我國自改革開放以來，十分重視對土地資源的利用和保護(hù)，把人口多、耕地少作為基本國情，加強(qiáng)人民珍惜土地，合理利用土地的國情教育;同時(shí)，還運(yùn)用法律手段加強(qiáng)、規(guī)范土地管理。

例題：土地的功能包括()。

A.人類生存的物質(zhì)基礎(chǔ)

B.人類生存的社會基礎(chǔ)

C.人類生產(chǎn)的場所

D.人類生活的場所

答案：ACD

解析：人類生存的社會基礎(chǔ)，不是其功能。

四.我國土地資源的特點(diǎn)(了解)

(一)土地面積絕對數(shù)量大，相對數(shù)量小。雖然我國土地面積居世界第三位，但人均占有土地而積只有11.7畝，相當(dāng)于世界平均水平的1/3。而且耕地、林地和草地的人均占有量都遠(yuǎn)低于界平均數(shù)，分別為世界平均數(shù)的42.4%，11.6%和1/3強(qiáng)。

(二)后備土地資源有限。宜農(nóng)荒地只有5億畝，其中可開墾為耕地的僅有1億畝，而且這1億畝土地大多分布在邊遠(yuǎn)地區(qū)，存在著不同程度的障礙蛩?，需要较多的投资穬e蘢魑┮滌玫亍?/P>

(三)土地類型多樣，山地多于平地。全國山地占33%，高原占26%，丘陵地占10%，三項(xiàng)合計(jì)占全國土地面積的69%;盆地占19%，平原占12%，兩項(xiàng)合計(jì)占全國土地的31%，海拔3000m以上的高山、高原占我國土地面積的25%，不宜于發(fā)展農(nóng)林牧業(yè)。

(四)農(nóng)地分布不均勻。我國右90%以上耕地、林地和水域分布在東南部的濕潤、半濕潤地區(qū)(該區(qū)土地面積，與全國的32.2%)，其余10%的耕地、林地和水域分布于全國其它67.8%的地區(qū)。這種分布格局對我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展不利，形成了東南以農(nóng)用地為主，西北以特用地為主的兩大區(qū)域。

(五)森林覆蓋率低，我國森林覆蓋率為12.7%，美國為34%，原蘇聯(lián)為36%，日本為68%，瑞典為57%，德國為30%，世界平均為22%;人均森林面積我國為1.8畝，美國為22畝，原蘇聯(lián)為50畝，日本為4畝，瑞典為45畝，德國為2畝。無論是森林覆蓋率還是人均林地，我國都遠(yuǎn)低于世界平均水平，也低于門本、德國等人口密度較大的國家。

(六)土地質(zhì)量較差。在現(xiàn)有的耕地中，有1/3以上為低生產(chǎn)力土地，包括鹽地、紅壤丘陵地、水土流失地、風(fēng)沙干旱地和澇洼地等。解放初我國水土流失面積為116萬km2(17.4億畝)，雖然至今已治理了40萬KM2(6億畝)，但根據(jù)衛(wèi)星測算結(jié)果，我國水土流失面積已達(dá)150萬山(X.5億畝)，仍在不斷擴(kuò)大。目前，全國有1/3的草場處于退化之中，每畝產(chǎn)草量由原來的200kg減少到50—100 kg。我國約有沙漠化土地17萬km2，其中：歷史上形成的為12萬km2，近半個(gè)世紀(jì)以來形成的為5萬km2，還有潛在沙漠化土地15.8萬km2，兩者共32.8萬km2，占全國土地總面積的3.4%。我國鹽堿地估計(jì)有5億畝，農(nóng)作物單產(chǎn)不足百斤。此外，還有大量的“三廢”污染地。

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