土地估價(jià)師

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土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記五（10）

(2)目前中國(guó)城市土地市場(chǎng)在土地市場(chǎng)體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。在中國(guó)土地市場(chǎng)體系中，目前城市土地市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位，已經(jīng)逐步走上比較規(guī)范的發(fā)展道路;而農(nóng)村土地市場(chǎng)仍很不發(fā)達(dá)。近些年來(lái)，中國(guó)政府重點(diǎn)加強(qiáng)了城市土地市場(chǎng)的培育與管理，而農(nóng)村土地市場(chǎng)仍處于探索和試驗(yàn)階段。理論研究相對(duì)滯后，政策法規(guī)尚不規(guī)范統(tǒng)一，土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系還不十分清晰等。所有這些問(wèn)題，嚴(yán)重阻礙著農(nóng)村土地市場(chǎng)的發(fā)育與完善。因此，目前農(nóng)村土地市場(chǎng)的開(kāi)放還是局部性的，各地的發(fā)展很不平衡。

(3)中國(guó)城市土地市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)。根據(jù)《憲法》、《土地管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，城市土地屬于國(guó)家所有，土地所有權(quán)不進(jìn)入市場(chǎng)。國(guó)家只對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行有期限的出讓、轉(zhuǎn)讓和出租等。在土地出讓市場(chǎng)，也就是一級(jí)土地市場(chǎng)，土地的供給者只有國(guó)家，即國(guó)家對(duì)一級(jí)土地市場(chǎng)的供給進(jìn)行壟斷。每個(gè)城市每年要進(jìn)入出讓市場(chǎng)的土地?cái)?shù)量、位置和用途等，都由各級(jí)政府根據(jù)市場(chǎng)需求和土地利用計(jì)劃、規(guī)劃等來(lái)確定。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)即二級(jí)土地市場(chǎng)則完全放開(kāi)，土地供求雙方可根據(jù)市場(chǎng)行情自由轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地使用權(quán)。

(4)在企業(yè)改制中實(shí)行土地政策性入市。中國(guó)改革開(kāi)放前國(guó)有企業(yè)所使用的土地全部為行政劃撥土地;為建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，自20世紀(jì)90年代初開(kāi)始對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行改革，實(shí)行公司制改造、組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作制改組、租賃經(jīng)營(yíng)、企業(yè)并購(gòu)、破產(chǎn)等不同形式的改革，對(duì)企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)類型和性質(zhì)實(shí)行土地出讓、租賃、授權(quán)經(jīng)營(yíng)、作價(jià)出資(入股)以及保留行政劃撥等處置方式。除保留行政劃撥等處置方式外，改制企業(yè)的土地使用權(quán)隨企業(yè)改革而依國(guó)家政策進(jìn)入市場(chǎng)。這種土地的供給、需求及土地資產(chǎn)價(jià)格受政策影響較大。

2、中國(guó)土地市場(chǎng)的現(xiàn)狀

(1)國(guó)有土地使用配制范圍和市場(chǎng)配制范圍不斷擴(kuò)大，在全國(guó)全面實(shí)行了國(guó)有土地有償使用制度;

(2)土地用途管制制度確立，政府對(duì)土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控得到了加強(qiáng)和完善;

(3)土地市場(chǎng)運(yùn)行制度和組織建設(shè)取得了明顯進(jìn)展，市場(chǎng)服務(wù)體系逐步形成;

(4)土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步細(xì)化和明確，土地權(quán)利體系進(jìn)一步完善。

例題：中國(guó)土地市場(chǎng)體系有其自身的特點(diǎn)，具體有()。

A.中國(guó)土地市場(chǎng)是政府驅(qū)動(dòng)型市場(chǎng)

B.目前中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)在土地市場(chǎng)體系中占據(jù)主導(dǎo)地位

C.中國(guó)城市土地市場(chǎng)是壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng)

D.在企業(yè)改制中實(shí)行土地政策性入市

答案：ACD

解析：目前中國(guó)城市土地市場(chǎng)在土地市場(chǎng)體系中占據(jù)主導(dǎo)地位。

土地市場(chǎng)管理的內(nèi)容

(七)土地市場(chǎng)管理的內(nèi)容(掌握)

1、土地市場(chǎng)的宏觀管理

土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控，是指國(guó)家從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)出發(fā)，通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段(主要包括產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政信貸政策和稅收政策)和行政手段(主要包括規(guī)劃和計(jì)劃)，對(duì)城市土地市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，以達(dá)到抑制土地投機(jī)、維護(hù)土地市場(chǎng)穩(wěn)定、優(yōu)化土地資源配置、合理分配土地收益的目的。

土地市場(chǎng)宏觀管理包括兩個(gè)方面：

(1)土地市場(chǎng)供需管理;

(2)土地市場(chǎng)價(jià)格管理。

2、土地市場(chǎng)的微觀管理

所謂土地市場(chǎng)的微觀管理，是指國(guó)家通過(guò)法律、行政等手段對(duì)土地市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范與管理，保證市場(chǎng)主體公平交易、平等競(jìng)爭(zhēng)，以發(fā)揮土地市場(chǎng)機(jī)制的正常調(diào)節(jié)功能。

(1)對(duì)土地市場(chǎng)客體的管理

土地市場(chǎng)的客體主要是指土地及土地產(chǎn)權(quán)，對(duì)土地市場(chǎng)客體的管理主要是限制允許進(jìn)入市場(chǎng)的土地產(chǎn)權(quán)的范圍。

(2)對(duì)土地市場(chǎng)主體的資質(zhì)審查

①土地使用權(quán)出讓人和轉(zhuǎn)讓人的資格。土地使用權(quán)出讓人只能是國(guó)家，其代表是經(jīng)國(guó)家授權(quán)的各級(jí)政府。凡因土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓而享有土地使用權(quán)的境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，均可成為城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人。

②土地使用權(quán)受讓人的資格。作為土地使用權(quán)受讓人的企業(yè)、其他組織或個(gè)人，不僅要有正當(dāng)?shù)挠玫乩碛?，還要有支付土地出讓、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的能力或籌資能力，以及相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理能力。

(3)土地市場(chǎng)交易程序的規(guī)范

①土地使用權(quán)出讓程序。

②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序是：申請(qǐng)、批準(zhǔn)、簽約、公證、登記，

③土地使用權(quán)出租程序。土地使用權(quán)的出租必須符合一定的程序。一般要經(jīng)過(guò)簽約和登記兩個(gè)階段。

④土地使用權(quán)抵押程序。土地使用權(quán)抵押的手續(xù)較為簡(jiǎn)單，一般只需出示土地使用證，證明其土地使用權(quán)的真實(shí)性，并簽訂土地使用權(quán)抵押合同。簽訂抵押合同之后，必須予以登記。只有經(jīng)過(guò)登記的抵押合同，才具有效力。土地使用權(quán)抵押一般向土地管理部門(mén)登記。

(4)土地市場(chǎng)中介管理

①對(duì)土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查。所謂資質(zhì)審查，是政府有關(guān)機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)行政管理部門(mén)、國(guó)土資源管理部門(mén)、工商行政管理部門(mén)等)對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行資格審定和確認(rèn)。

②對(duì)土地中介服務(wù)企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。政府除了對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。

例題(判斷)：政府除了對(duì)從事土地中介服務(wù)的企業(yè)與個(gè)人進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審查外，還必須進(jìn)行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督。()。

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