土地估價(jià)師

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6.6 綜合用地宗地價(jià)格評估

6.6.1 綜合用地指集辦公、商住(公寓)、餐飲、購物、娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合大廈或大廈群用地。

6.6.2 綜合用地價(jià)格評估方法

綜合用地價(jià)格評估方法,可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

綜合用地價(jià)格評估的關(guān)鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權(quán)重及各部分之間的相互作用。

綜合用地價(jià)格評估不能簡單等于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r(jià)值之和。綜合利用的土地價(jià)值可能大于或小于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r(jià)值之和。

無論應(yīng)用何種方法，可以先分別評估各不同利用部分所分?jǐn)偼恋氐膬r(jià)格，然后根據(jù)該宗地的主要用途、該區(qū)域的主要土地利用類型及該區(qū)域各不動產(chǎn)類型的市場價(jià)格，進(jìn)行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。

6.7 公共綠地價(jià)格評估

6.7.1 公共綠地的分類

公共綠地包括市級和區(qū)級綜合性公園、兒童公園、動物園、植物園、街道廣場綠地等,是由城市政府投資興建,具有一定規(guī)模和比較完善的設(shè)施,可供居民游覽、休息之用.

6.7.2 公共綠地價(jià)格評估方法

6.7.2.1 公共綠地價(jià)格一般可采用綠地貢獻(xiàn)法、成本逼近法、市場比較法等方法估價(jià)。

1. 綠地貢獻(xiàn)法，是利用綠地對周圍各類用地的貢獻(xiàn)，用各類用地的平均價(jià)格來估算綠地價(jià)格的方法。綠地周圍各類用地的價(jià)格可用路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價(jià)格來獲得。其計(jì)算公式為：

n

V=((Pi×Si)/S

I=1

式中： V──綠地單位面積價(jià)格; Pi──第i種用地類型單位面積平均價(jià)格;Si──綠地周圍的第i種用地類型面積;S──綠地周圍的各類用總面積;n──用地類型總數(shù)( i=1,2,3,...n).

2.??? 成本逼近法是用估算綠地的重新建造成本、利息、利潤及所有權(quán)收益來估價(jià)綠地價(jià)格的方法。適用于綠地周圍用地價(jià)格不便估算的綠地價(jià)格評估。

重新建造成本主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)(在市區(qū)為拆遷安置費(fèi))、土地開發(fā)費(fèi)(宗地內(nèi)的開發(fā)費(fèi)因評估目的確定是否計(jì)入)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。在成本價(jià)格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益，即為綠地價(jià)格。根據(jù)綠地的社會效益和、環(huán)境效益大小及區(qū)位因素進(jìn)行修正。

3. 市場比較法評估綠地價(jià)格，需在同一區(qū)域有較多的類似綠地市場價(jià)格或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

4. 以生產(chǎn)經(jīng)營為目的的園林綠地，如果園、苗圃、花圃、草地等，除用上述估價(jià)方法評估外，還可用收益還原法評估其價(jià)格。其土地總收益即綠地的生產(chǎn)經(jīng)營總收益，總費(fèi)用即其生產(chǎn)經(jīng)營總費(fèi)用。

5. 城市中的水域用地價(jià)格評估參照公共綠地價(jià)格評估方法評估。

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