土地估價(jià)師

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一、我國(guó)城市土地價(jià)格形成過(guò)程

我國(guó)城市土地價(jià)格是伴隨著經(jīng)濟(jì)體制改革逐步形成的。其形成過(guò)程大致可分為三個(gè)階段：

第一階段1949-1954年，城市土地價(jià)格逐漸消失。新中國(guó)成立后，國(guó)家沒(méi)收國(guó)民黨政府、大地主.官僚買(mǎi)辦資本和外國(guó)資本家的土地，并將其分配給國(guó)營(yíng)企業(yè)、政府部門(mén)、公共團(tuán)體、工人等土地使用者。1954年以前，這些土地使用者是要向國(guó)家交納地租或使用費(fèi)的，所以這一時(shí)期，城市土地價(jià)格是存在的。1954年2月24日，當(dāng)?shù)牡恼?wù)院下發(fā)文件，規(guī)定國(guó)營(yíng)企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊(duì)和學(xué)校等經(jīng)政府批準(zhǔn)占用土地，不再向政府繳納地租或使用費(fèi)。此后，城市土地價(jià)格已不復(fù)存在。在這一文件中，我們還可以看出地價(jià)消失的深層次原因在這一時(shí)期，高度集中的計(jì)劃體制已經(jīng)建立，國(guó)家對(duì)企業(yè)和事業(yè)單位實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支，收取地租或使用費(fèi)，并不能真正增加國(guó)家收入，反而會(huì)提高企業(yè)生產(chǎn)成本，擴(kuò)大國(guó)家預(yù)算，并將增加不必要的事務(wù)手續(xù)。

第二階段1954-1979年，城市土地?zé)o價(jià)使用。大約到1956牢，城市土地通過(guò)沒(méi)收大地主、官僚資本的土地和對(duì)資本主義工商企業(yè)的改造，實(shí)際上成為國(guó)有土地，并已基本上無(wú)償分配完畢。此后，每當(dāng)新的使用者向國(guó)家申請(qǐng)使用土地時(shí)，國(guó)家只能征用農(nóng)民的土地;或者征用城鎮(zhèn)原使用者的土地，再劃撥給新的使用者。無(wú)論是征用農(nóng)民的土地還是征用城市原使用者的土地，國(guó)家都不能再采取沒(méi)收的辦法，而要給被征地者以補(bǔ)償。補(bǔ)償費(fèi)按照國(guó)家規(guī)定由用地單位交給國(guó)家，再由國(guó)家支付給被征地者。在這一階段，新的用地者取得城市土地是有代價(jià)的，不是人們通常所說(shuō)的是無(wú)償?shù)模鞯刭M(fèi)不是城市土地的價(jià)格。所以，確切地說(shuō)，這一階段城市土地是“無(wú)價(jià)使用。進(jìn)一步分析可以看出，征地費(fèi)雖然是由用地單位支付的，但在當(dāng)時(shí)統(tǒng)收統(tǒng)支的資金計(jì)劃管理制度下，用地單位的建設(shè)投資全部由財(cái)政撥款，征地費(fèi)負(fù)擔(dān)最終要落到財(cái)政上。正是由于政府與企事業(yè)單位之間的“父子關(guān)系”，形成了這種費(fèi)用負(fù)擔(dān)的傳導(dǎo)機(jī)制，征地費(fèi)的高低并不構(gòu)成對(duì)用地單位的實(shí)際經(jīng)濟(jì)約束。因此，國(guó)家長(zhǎng)期以來(lái)，一直壓低征地費(fèi)用，以此保證工業(yè)化和城市化的進(jìn)程，也說(shuō)明了城市土地價(jià)格在這一階段沒(méi)有存在的必要。

第三階段自1980年以來(lái)，城市土地價(jià)格逐步形成。對(duì)外開(kāi)放政策引來(lái)了外國(guó)企業(yè)，外國(guó)企業(yè)使用中國(guó)的土地當(dāng)然不能等同于中國(guó)企業(yè)使用中國(guó)土地。中國(guó)城市土地使用制度改革最初就是從1980年對(duì)中外合資合作企業(yè)征收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)開(kāi)始的。1980年7月26日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于中外合營(yíng)企業(yè)建設(shè)用地的暫行規(guī)定》指出“中外合營(yíng)企業(yè)用地，不論新征地還是利用原有企業(yè)的場(chǎng)地，都應(yīng)計(jì)收?qǐng)龅厥褂觅M(fèi)”。此后，一些城市加撫順.廣州也開(kāi)始對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)收取土地使用費(fèi)。場(chǎng)地(土地)使用費(fèi)的實(shí)質(zhì)就是地租，所以說(shuō)，國(guó)家征收?qǐng)龅?土地)使用費(fèi)，標(biāo)志著我國(guó)城市土地開(kāi)始有了價(jià)格形式(準(zhǔn)確地講只是地價(jià)雛形)。另一方面，隨著國(guó)有企業(yè)利改稅，建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為銀行貸款，企業(yè)開(kāi)始有了獨(dú)立性，統(tǒng)收統(tǒng)支的局面開(kāi)始被打破。在這種環(huán)境下，企業(yè)開(kāi)始有愿望利用自己多余的土地?fù)Q取資金及其它必需品，也有可能用自己的錢(qián)而不是財(cái)政的錢(qián)取得所需的土地，所以，各種違背當(dāng)時(shí)法律的私下土地交易即隱形土地市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)。這種隱形土地市場(chǎng)的出現(xiàn);標(biāo)志著我國(guó)城市土地價(jià)格真正形成，只不過(guò)這種地價(jià)沒(méi)有得到法律的認(rèn)可。1990年5月19日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，這標(biāo)志著我國(guó)城市土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格正式.全面形成。目前，我國(guó)城市土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有出讓地價(jià)、出租地租、入股股息與股利三種形式，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格有轉(zhuǎn)讓地價(jià)和轉(zhuǎn)租租金兩種形式。

二、我國(guó)城市土地價(jià)格形成機(jī)制

(一)城市土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制

l、出讓地價(jià)的形成機(jī)制

(1)協(xié)議地價(jià)形成機(jī)制?？傮w上講，協(xié)議地價(jià)是出讓方和受讓方就特定的城市土地進(jìn)行“一對(duì)一”的談判而形成的。協(xié)議地價(jià)的高低不是由土地市場(chǎng)供需狀況和土地預(yù)期收益決定的，而是取決于供需雙方的動(dòng)機(jī)。作為受讓方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和一般生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的動(dòng)機(jī)較單純，就是賺取更多的利潤(rùn)，而作為出讓方的地方政府的動(dòng)機(jī)較復(fù)雜，因?yàn)槌鞘型恋貙?duì)地方政府具有多重效用。這樣，協(xié)議地價(jià)主要由地方政府的動(dòng)機(jī)所決定。當(dāng)招商引資、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)成為地方政府主要的供地動(dòng)機(jī)時(shí)，協(xié)議地價(jià)一般較低，往往相當(dāng)于征地拆遷費(fèi)用和土地開(kāi)發(fā)成本之和，有時(shí)甚至低于成本當(dāng)增加地方財(cái)政收入、改善城市基礎(chǔ)設(shè)施成為地方政府主要的動(dòng)機(jī)時(shí)，協(xié)議地價(jià)一般略高。一些地方為了避免與中央政府分享土地收益，還往往采取“實(shí)物地價(jià)”的形式。

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