土地估價師

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摘要　本文對代征地的歷史成因及其對現(xiàn)實政策的影響進行了討論，對不同代征地比例.多種代征地狀態(tài).不同的代征地規(guī)劃用途.多種代征地的取得方式等因素的組合對代征地費用的影響進行了分析，并對代征地費用和建設(shè)項目的不同用途.不同容積率之間的關(guān)系進行了分析，運用公式推導得出一個比較直觀的綜合公式，將復雜問題進行簡單化處理，對地價評估和地價管理具有一定的參考價值。

一、背景

目前城市建設(shè)發(fā)展較快，舊城改造和市政建設(shè)任務(wù)加重，新建項目不同程度上具有一定面積的代征地，開發(fā)商.建設(shè)項目原用地單位.規(guī)劃部門.土地管理部門.計劃部門及其他部門和單位對代征地問題也各執(zhí)一詞，意見不統(tǒng)一，鑒于此，本文拋磚引玉，對代征地費用評估進行了探討和分析。

二、代征地的相關(guān)分析

1.代征地的概念

根據(jù)《北京市城市規(guī)劃條例》第三十一條規(guī)定，代征地是指城市建設(shè)工程沿道路.鐵路.河道.綠化帶等公共用地安排建設(shè)的，建設(shè)單位按照北京市有關(guān)法規(guī).規(guī)章的規(guī)定代征的公共用地。代征地中的“代征”兩個字是廣義上的“代征”，不僅包含著“代征用”，而且還包含著“代拆遷”，指的是代征用.代拆遷等。

2.代征地的由來

在計劃經(jīng)濟體制下，企業(yè)提出用地申請，國家根據(jù)項目需要無償劃撥，企業(yè)取得國有土地使用權(quán)是無償?shù)?。企業(yè)在取得土地使用權(quán)時由于往往有公共用地也同時需要征用，政府多采取以項目代征用的方式把這部分費用分攤在建設(shè)項目上，這在當時經(jīng)濟體制下具有一定的合理性，因為企業(yè)是國有企業(yè)，國有企業(yè)的資產(chǎn)是國家的，國家拿國家的錢代征城市公共用地，企業(yè)無可厚非。但是在目前市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)投資主體發(fā)生了較大的變化，非國有經(jīng)濟投資主體大量出現(xiàn)，特別是國家實行國有土地使用權(quán)有償使用制度后，若仍沿襲計劃經(jīng)濟體制下的規(guī)定不變，由項目建設(shè)單位承擔代征地費用，已暴露出較多問題，引發(fā)了人們對代征地問題的極大關(guān)注。

3.對代征地問題的討論

(1)各個建設(shè)項目的代征地比例不一，代征地的費用差別較大，代征地的規(guī)劃用途不同，對建設(shè)項目的影響也不一樣。如果對代征地問題不做區(qū)別地對待，對建設(shè)單位顯然是不公平的。尤其是目前中國已成功地加入世貿(mào)組織，各項政策規(guī)定也逐步與國際接軌，如果仍單純地依據(jù)過去計劃經(jīng)濟體制形成的慣例指導.管理現(xiàn)在市場經(jīng)濟條件下的建設(shè)項目，勢必會減弱準備前來投資的外國企業(yè)和個人的信心，不利于北京市經(jīng)濟發(fā)展和形成有序的市場競爭。

(2)從純粹的市場角度講，如果項目在規(guī)劃用途已經(jīng)確定的情況下，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，那么這表明代征地作為項目取得的一個條件，開發(fā)企業(yè)在決定接受該項目時，就已經(jīng)接受了該代征地;另外，項目在前期策劃或可研階段征求規(guī)劃意見時，代征地已經(jīng)明確，開發(fā)企業(yè)決定繼續(xù)開發(fā)該項目，說明項目有規(guī)劃代征地，開發(fā)企業(yè)也能夠接受。換句話說，開發(fā)企業(yè)看好該項目的未來開發(fā)收益，它能夠承受代征地費用作為取得項目土地使用權(quán)時這一額外的費用。

(3)在城市建設(shè)快速發(fā)展和舊城改造任務(wù)不斷加大的情況下，政府也面臨比較尷尬的局面，一方面建設(shè)項目好，容易吸引投資商;另一方面，代征地費用負擔過重會加大開發(fā)企業(yè)的壓力，阻礙或影響開發(fā)企業(yè)投資的積極性，從而影響舊城改造的進程。有人認為政府在代征地所需要的費用一分不拿，而在建設(shè)項目用地上的土地收益一分沒少。在土地資源稀缺，市場供小于求的情況下，這樣做對土地市場具有一定的調(diào)節(jié)作用，但在房地產(chǎn)開發(fā)資金緊缺，土地市場供大于求的情況下，這樣做不僅不會引導和調(diào)節(jié)市場，反而會導致土地市場的混亂無序，不利于政府的宏觀管理和市場調(diào)節(jié)?？傊?，代征地費用的分攤或承擔，受到了土地市場的供求關(guān)系影響。

(4)從地價款定義可看出，政府從建設(shè)項目中收取的毛地價(土地出讓金)僅是建設(shè)用地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費和土地出讓金，不包括代征地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費和土地出讓金。而代征地取得費用指的是為取得土地使用權(quán)而支付給原用地單位的費用，是對原用地單位的一種補償，并不是支付給土地所有者(國家)的費用。理論上二者存在如下一種等式關(guān)系：

建設(shè)項目用地熟地價=政府收取的建設(shè)用地地價款+建設(shè)用地征地拆遷費用+代征地征地拆遷費用。

如果把代征地作為取得新建設(shè)項目的一個條件，從成本取得角度和政府立場出發(fā)，代征地費用僅是使得該項目的土地取得費用增加。從市場角度和新項目建設(shè)單位立場出發(fā)，在該地區(qū)熟地價水平保持不變的前提下，該項費用使得取得土地使用權(quán)部分政府應(yīng)收繳的地價款減少。

這里面涉及到三方的利益，原用地者.政府.開發(fā)企業(yè)。這里的原用地者指的是廣義上的原用地者，包括建設(shè)項目上的原用地者，和代征地上的原用地者。給建設(shè)項目上的原用地者的征地.拆遷和給政府的費用由開發(fā)企業(yè)來承擔;代征地上政府收益免交，給原用地者的征地.拆遷費用由政府和開發(fā)企業(yè)共同負擔。

(5)從代征地的概念和上述規(guī)定來看，代征地主要指代征公共用地。既然是公共用地，則應(yīng)該按照“誰收益，誰投資”的原則，合理分攤代征地土地取得費用。代征地費用的直接受益方為沿道路.河道.綠化帶等分布的建設(shè)項目以及政府，因此代征地費用亦應(yīng)由這些直接受益各方來合理分擔，其中政府應(yīng)分攤部分代征地費用。

代征地費用中政府應(yīng)負擔的部分，一種思路是通過財政稅收來解決，即執(zhí)行收支兩條線的政策。另一種思路是從建設(shè)項目收取的毛地價中分攤一部分代征地費用。

三、征地取得費用的分析和確定

1.征地土地使用權(quán)性質(zhì)

在郊區(qū)代征地一般為集體土地。在城區(qū)代征地土地使用權(quán)性質(zhì)則可能為劃撥土地使用權(quán).以出讓方式取得的土地使用權(quán)和以其他有償方式取得的土地使用權(quán)。由于目前大多數(shù)代征地為劃撥用地，故本文的代征地土地使用權(quán)性質(zhì)如不做特別說明，為城區(qū)劃撥土地使用權(quán)。

2.代征地項目來源

代征地的項目來源主要有城市舊城區(qū)改造和征用集體土地。其中城市舊城改造又分為：危舊房改造.污染擾民企業(yè)搬遷轉(zhuǎn)讓.存量土地轉(zhuǎn)開發(fā).項目轉(zhuǎn)讓等。

3.代征地費用確定方式

代征地費用的確定按建筑面積和土地面積計算有如下幾種方式

*依據(jù)代征地地塊現(xiàn)狀建筑面積計算

*依據(jù)代征地土地面積計算

*依據(jù)整個建設(shè)項目征地拆遷費用按現(xiàn)狀建筑面積來分攤

*依據(jù)整個建設(shè)項目征地拆遷和按代征地比例來分攤

這里的代征地比例=代征地占地面積¸建設(shè)用地面積

此外可考慮依據(jù)項目地上建筑物面積按代征地比例來分攤，這樣做對開發(fā)企業(yè)來講，往往不太公平，因為多數(shù)情況下，代征地上的費用比建設(shè)用地的費用要高。

本文最終依據(jù)代征地土地上現(xiàn)狀建筑面積確定代征地費用，如果建筑紅線正好分割某被拆(征)單位，則按該地塊分割的土地面積來分攤該地塊代征地費用。此種方法雖不好操作但和實際費用接近，相對合理。

4.代征地費用確定

代征地費用確定有兩種方法，一種是參考基準地價評估，根據(jù)新的基準地價體系中的熟地價和毛地價水平，經(jīng)過修正可得出征地費用，一種是根據(jù)代征地上的房屋現(xiàn)狀按照征地拆遷政策進行評估。本文根據(jù)拆遷征地政策進行試算，參照住宅用途和非住宅用途房屋拆遷的有關(guān)法規(guī)，代征地費用可表達如下：

(1)代征用城區(qū)范圍內(nèi)非住宅用地

現(xiàn)狀代征地樓面費用=區(qū)位價格´現(xiàn)狀容積率調(diào)整系數(shù)´房屋現(xiàn)狀用途調(diào)整系數(shù)´位置臨路修正系數(shù)+地上物補償價格

該公式主要參照非住宅拆遷補償辦法

(2)代征用城區(qū)范圍內(nèi)住宅用地

現(xiàn)狀代征地樓面費用=(基準地價´k+基準房價) ´建筑面積+地上物補償價格

該公式參照住宅房屋補償款公式確定。K值為容積率調(diào)整系數(shù)，基準地價.基準房價以及k值根據(jù)項目的具體情況確定。地上物的補償，參考多數(shù)項目的拆遷水平確定。

需要說明的是，以上費用均為計算費用，非為實際發(fā)生費用，除上述費用外，還包括各種補助.相關(guān)管理費和服務(wù)費等。通過計算可得到現(xiàn)狀代征地總費用，最終結(jié)果應(yīng)以發(fā)生的客觀合理部分為準。

四、建設(shè)項目分攤代征地費用分攤基數(shù)

規(guī)劃建設(shè)項目分攤的樓面代征地費用根據(jù)建設(shè)項目建筑面積和代征地土地面積之間的關(guān)系以及公式：

代征地比例=代征地占地面積¸建設(shè)用地面積

可推導出：

規(guī)劃樓面分攤代征地費用

=代征地總費用¸建設(shè)項目建筑面積

=代征地總費用¸ (建設(shè)項目建設(shè)用地面積´規(guī)劃容積率)

=代征地總費用¸(代征地占地面積¸代征地比例) ¸規(guī)劃容積率

=代征地總費用¸代征地占地面積´代征地比例¸規(guī)劃容積率

=現(xiàn)狀地面分攤代征地費用´代征地比例¸規(guī)劃容積率

即：

規(guī)劃樓面分攤代征地費用=現(xiàn)狀地面分攤代征地費用´代征地比例¸規(guī)劃容積率

根據(jù)上述公式可看出，若建設(shè)項目代征地比例為50%，現(xiàn)狀容積率為0.7，規(guī)劃容積率為2.5，則規(guī)劃樓面分攤代征地費用為現(xiàn)狀代征地樓面費用的14%，為現(xiàn)狀地面分攤代征地費用的20%.

五、代征地費用的分攤

根據(jù)上述分析，項目代征地費用按照“誰受益，誰投資”的原則，政府應(yīng)分攤一部分費用，該部分費用可根據(jù)項目的規(guī)劃容積率.代征地的比例和代征地的規(guī)劃用途來

（責任編輯：中大編輯）

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