土地估價師

2012年土地估價師考試備考已經(jīng)拉開帷幕，為使您順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了土地估價師考試土地估價實務(wù)基礎(chǔ)基礎(chǔ)階段練習(xí)試題，讓您基礎(chǔ)更牢固，輕松備考!

單項選擇題

1、 土地價格水平由同一供需圈內(nèi)具有()的替代性土地的價格所決定。

A.相同區(qū)域

B.相同性質(zhì)

C.相同級別

D.相同用途

標準答案： b

解 析：土地估價中的替代原則可概括如下：土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定。

2、 土地估價涉及的供需原則并不以( )為基礎(chǔ)。(2002年真題)

A.替代原則

B.預(yù)期收益原則

C.變動原則

D.競爭原則

標準答案： a

解 析：供需原則是以預(yù)期收益原則及變動原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。

3、 貢獻原則是關(guān)于部分( )的應(yīng)用。

A.競爭和超額利潤原則

B.報酬遞增、遞減原則

C.變動原則

D.預(yù)期收益原則

標準答案： b

解 析：貢獻原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎(chǔ)。

4、 評估別墅等獨立居住用地，一般應(yīng)首選()。

A.市場比較法

B.收益還原法

C.成本逼近法

D.剩余法

標準答案： c

解 析：根據(jù)市場比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計算，首選用市場比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時采用的情況。

5、 采用收益還原法評估地役權(quán)價格時，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權(quán)還原利率高出()。

A.0.5個百分點左右

B.1個百分點左右

C.2個百分點左右

D.標準未規(guī)定

標準答案： b

解 析：根據(jù)土地還原利率的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是B.1個百分點左右。

1、采用收益還原法進行地價評估時，所考慮的經(jīng)營費用不同于會計的成本費用，如前者不包括( )。

A.職工工資

B.改擴建費用

C.房屋火災(zāi)保險

D.維修費用

標準答案：b

解析：根據(jù)企業(yè)經(jīng)營費用的計算，可知道費用包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應(yīng)攤提費用以及其他應(yīng)扣除的費用，那么其中是沒有改擴建費用的。

2、在收益還原法中，可以直接用于評估土地價格的是( )

A.實際收益

B.客觀純收益

C.實際純收益

D.實際總收益

標準答案：b

解析：根據(jù)收益還原法，總收益的計算方法，可知道土地的收益分為客觀純收益和實際收益，計算時應(yīng)當(dāng)計算客觀純收益。

3、若土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，則無限年期土地使用權(quán)的價格計算公式為( )。

A.P=a/r[1一l/(1+r)n]

B.P=a/r

C.P=a/(r±s)

D.P=a/r±b/r2

標準答案：b

解析：根據(jù)土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式為：P=a/r

式中：P——土地價格;

a——土地純收益;

r——土地還原率。

可知答案為B.P=a/r

4、收益還原法不適宜用于評估( )用地。

A.商業(yè)

B.寫字樓

C.酒店

D.學(xué)校

標準答案：d

解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，學(xué)校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動產(chǎn)，不適合用收益還原法進行計算。

5、房地出租中，( )的費用計算與房屋重置價無關(guān)。

A.管理費

B.維修費

C.保險費

D.房屋折舊費

標準答案：a

解析：管理費是年租金得2%-5%，與房屋重置價無關(guān)。

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