土地估價(jià)師

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5.3.8. 1 影響土地價(jià)格的區(qū)域因素主要包括：

1. 繁華程度：是指城市中某些職能在空間上的聚集，對(duì)企業(yè)單位和居民產(chǎn)生巨大的吸引力的結(jié)果，并影響土地的收益和利潤(rùn)的因素。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規(guī)模和等級(jí)兩方面進(jìn)行分析量化。

2. 交通便捷程度：是指在空間地域上人們出行的可達(dá)性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對(duì)外交通便利程度等。

3. 環(huán)境狀況：主要包括自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量。

4. 公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施兩部分。反映其完備程度的指標(biāo)主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證率和齊備程度。

5. 城市規(guī)劃限制，主要包括對(duì)用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制。

不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因素不同，區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。

5.3.8.2 區(qū)域因素修正的方法：

區(qū)域因素修正，是將比較實(shí)例相對(duì)估價(jià)對(duì)象由于外部環(huán)境差異所造成的價(jià)格差異排除，使修正后的比較實(shí)例價(jià)格能夠與估價(jià)對(duì)象地塊所處地段的實(shí)際情況相符。

區(qū)域因素修正的方法主要有兩種：

1. 直接比較修正，即以估價(jià)對(duì)象地塊的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與比較實(shí)例相對(duì)應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率。

2. 間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)地塊的各項(xiàng)區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。

5.3.9 進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。

個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：位置、面積大小，形狀，臨街狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地生熟程度，地勢(shì)，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等。

個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定。

進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)將比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。

5.3.10 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。

1.百分率法：是將比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象地塊在某一方面的差異折算為價(jià)格差異的百分率來(lái)修正比較實(shí)例價(jià)格的方法。每項(xiàng)修正對(duì)比較實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過(guò)20%，綜合調(diào)整不得超過(guò)30%。

估價(jià)對(duì)象地塊的價(jià)格=比較實(shí)例地塊的價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)。

2.差額法：是將比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象地塊條件的差異所導(dǎo)致的價(jià)格差額大小求出來(lái)，并在比較實(shí)例的價(jià)格上直接加上或減去這一數(shù)額，而求得估價(jià)對(duì)象地塊價(jià)格的修正方法。

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