土地估價師

S市有一面積為4000平方米的國有出讓土地，用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，擬在2007年1月1日進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，試根據(jù)以下資料估算該宗地于轉(zhuǎn)讓日期的單位面積價格和總價格。

1.證載土地使用期至2070年1月1日，但限定商業(yè)用途最高土地使用年限40年。

2.宗地形狀為規(guī)則平行四邊形，規(guī)劃容積率≦3.3,宗地實際用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，根據(jù)具體規(guī)劃指標，確定商、住比例為1：9.開發(fā)程度實際與設(shè)定均為宗地紅線外“五通”（即通路、通上水、通下水、通電、通訊）和宗地紅線內(nèi)場地平整。

3.該市基準地價2005年公布，基準日設(shè)定為2005年1月1日，土地開發(fā)程度設(shè)定為紅線外“五通”（即通路、通電、通上水、通下水、通訊），紅線內(nèi)場地平整，商業(yè)，住宅，工業(yè)用地年限分別設(shè)定為40年、70年、50年。該宗地屬商業(yè)四級，住宅四級用地，其對應(yīng)的基準地價為商業(yè)800元/平方米，住宅450元/平方米。

4.其他相關(guān)資料：

（1）該地市同類用地價格在2005年1月至5月沒有變化，2005年6月至2006年12月每月遞增0.5%；

（2）商業(yè)用地、居住用地的還原利率均為6%；

（3）根據(jù)容積率修正系數(shù)表，該市同類型土地在平均容積率為2.5時，對應(yīng)的地價水平指數(shù)為100.容積率每增高或降低0.1，則地價向上或向下修正1%；

（4）根據(jù)基準地價因素條件分析，該地塊影響因素修正幅度商業(yè)為-2%，住宅為3%；

（5）基準地價系數(shù)修正公式為：宗地地價=基準地價*（1+影響因素修正系數(shù)）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額。

標準答案： 1.方法選擇

根據(jù)題意，待估宗地位于城鎮(zhèn)基準地價四級覆蓋范圍內(nèi)，且已給定基準地價內(nèi)涵、相關(guān)因素修正標準等資料，宜選用基準地窖系數(shù)修正法評估。

2.解題思路

先分別評估商業(yè)、住宅部分的單位地價和總地價，再求取該宗城鎮(zhèn)混合住宅一哦那個地的總地價和單位地價。

3.適用公式

待估宗地單位地價=宗地所在級別的基準地價*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)+土地開發(fā)程度修正額

4.計算步驟

1）選擇計算方法

根據(jù)題目所提供資料，可采用基準地價系數(shù)修正法評估。

2）計算商業(yè)部分地價

（1）確定宗地所在土地級別及基準地價標準

處于四級商業(yè)地價區(qū)，基準地價為800元/平方米。

（2）確定影響因素修正系數(shù)

影響因素修正系數(shù)=1+（-2%）=0.98

（3）確定年期修正系數(shù)

年期修正系數(shù)=[1-1/（1+6%）33] / {1-[1/（1+6%）40]}=0.9458

（4）確定期日修正系數(shù)

期日修正系數(shù)=（1+0.5%）19=1.0994

（5）確定容積率修正系數(shù)

容積率修正系數(shù)=（1+1%）8=1.0829

（6）確定開發(fā)程度修正額

該宗地開發(fā)程度為宗地紅線外”五通”和紅線內(nèi)場地平整，與基準地價內(nèi)涵一致，故土地開發(fā)程度修正額為0

（7）計算商業(yè)部分地價

商業(yè)部分單位地價=基準地價*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)

=800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=882.79（元/平方米）

商業(yè)部分總地價=單位地價*總面積*商業(yè)部分所占比例

=882.79*4000*10%=353116（元）

3）計算住宅部分地價

（1）確定其所在土地級別及基準地價標準

處于四級住宅地價區(qū)，住宅基準地價為450元/平方米。

（2）確定影響因素修正系數(shù)

影響因素修正系數(shù)=1+3%=1.03

（3）確定年期修正系數(shù)

年期修正系數(shù)=[1-1/（1+6%）63] / [1/（1+6%）70]=0.9913

（4）確定期日修正系數(shù)

期日修正系數(shù)=期日修正系數(shù)=（1+0.5%）19=1.0994

（5）確定容積率修正系數(shù)

容積率修正系數(shù)=（1+0.5%）8 =1.0829

（6）確定開發(fā)程度修正額

該宗地開發(fā)程度為宗地紅線外”五通”和紅線內(nèi)場地平整，與基準地價內(nèi)涵一致，故土地開發(fā)程度修正額為0

（7）計算住宅部分地價

住宅部分單位地價=基準地價*（1+影響因素修正幅度）*年期修正系數(shù)*期日修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)

=450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01（元/平方米）

住宅部分總地價=單位地價*總面積*住宅部分所占比例

=547.01*4000*90%=1969236（元）

4）計算宗地總價

宗地總價=商業(yè)用地總價+住宅用地總價

=353116+1969236=2322352（元）=232（萬元）

宗地單價=用地總價 / 用地面積=2322352 / 4000=581（元/平方米）

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