土地估價師

為了幫助考生有效的復習2012年土地估價師考試小編特地整理出2012年土地估價師考試的資料，希望各位考生可以在2012年土地估價師考試中取得理想的成績!

復習要點：

1、理解和掌握市場比較法的有關概念、特點及應用范圍

2、熟練掌握市場比較法的計算公式、步驟和各種修正方法

3、注意各類修正方法等小考點容易出小題目

一、市場比較法概述

1、市場比較法的定義和基本原理

基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

市場比較法以替代原則為理論基礎，因此具有現(xiàn)實性和富有說服力。還可以利用租賃實例，測算土地的租金，這就是租賃實例比較法。市場比較法更適宜于市場比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價格的評估。

2、市場比較法中的有關概念

13個概念：類似土地、比較宗地、標準宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個別因素、地價指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域

3、市場比較法的基本公式

根據(jù)實際中比較基準的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

(1)直接比較過程：以待估土地的狀況為基準，用公式表示為，

公式1 PD=PB×A×B×D×E

(2)間接比較過程：以一個標準宗地或條件俱佳的土地為基準，用公式表示為，

公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

(3)有關指數(shù)的基值：可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。

(4)公式中總是以待估宗地相應因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進行加或減。

(5)對區(qū)域因素和個別因素修正，當因素內(nèi)存在多個不同因子影響時，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價相關關系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎上進行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù)。

（責任編輯：中大編輯）

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