土地估價(jià)師

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4.4.4.2 系數(shù)估計(jì)

1. 模型確定

根據(jù)4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件，確定收益測(cè)算模型，測(cè)定各因素系數(shù)值。

2. 系數(shù)估計(jì)

將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的估計(jì)值。其計(jì)算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計(jì)值，工作步驟為：

1. 線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型;

2. 構(gòu)造擬合誤差的平方和;

3. 導(dǎo)出正規(guī)方程組;

4. 求解正規(guī)方程組;

5. 確定因素系數(shù)估計(jì)值。

4.4.4.3 因素系數(shù)估計(jì)值的可靠性檢驗(yàn)

1. 經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

一般從符號(hào)和值域兩個(gè)方面檢驗(yàn)。符號(hào)檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn);值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。

2. 統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)

通過回歸系數(shù)bj的統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，判斷因素Xi對(duì)凈收益Y的影響程度。

通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗(yàn)，判斷因素在總體上對(duì)凈收益的影響程度。

通過模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，判斷建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合程度。

3. 計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)

通過異方差性檢驗(yàn)和多重共線性檢驗(yàn)，判斷統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的有效性。

4.4.5 土地收益計(jì)算

將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到每一級(jí)土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為：

A模型 Ini =A(1+r)X1n

B模型 Ini =Yni – (b0 +b2X2+b3X3)

                          Yni

C模型 Ini =———

                     (X2b2 *X3b3)

D模型 Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V)

式中：Ini ：第n 級(jí)土地上樣本單位面積的土地收益;

Yni： 第n 級(jí)土地上樣本單位面積的利潤(rùn);

A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同4.4.4.1中各模型。

某一級(jí)土地收益的平均值按下式計(jì)算：

式中：In ：第n 級(jí)土地上不同行業(yè)土地的平均收益;

M：第n 級(jí)土地上的樣本量。

4.4.6 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算

4.4.6.1 土地還原利率的確定

土地還原利率確定方法見5.2.5條中第二款。

4.4.6.2 基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算

將土地收益視同經(jīng)營(yíng)者交付地租的能力，按下式估計(jì)每一級(jí)土地不同用途的基準(zhǔn)地價(jià)：

             In

P1b = —

            rd

式中：P1b：某一用途土地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià);

In ：某一用途土地在某一土地級(jí)上單位面積的平均收益;

rd ：土地還原利率

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定用級(jí)差收益(地租)測(cè)算的每級(jí)土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價(jià)。

對(duì)離散度較大的測(cè)算結(jié)果，要在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定用級(jí)差收益測(cè)算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。

每一級(jí)土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準(zhǔn)地價(jià)作為用級(jí)差收益測(cè)算的該級(jí)土地的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)需要可用確定級(jí)別綜合基準(zhǔn)地價(jià)的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價(jià)。

按測(cè)算結(jié)果，編制各級(jí)各類土地的基準(zhǔn)地價(jià)表。

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