土地估價(jià)師

為了幫助考生有效的復(fù)習(xí)2012年土地估價(jià)師考試小編特地整理出2012年土地估價(jià)師考試的資料，希望各位考生可以在2012年土地估價(jià)師考試中取得理想的成績(jī)!

復(fù)習(xí)要點(diǎn)：

1、理解和掌握市場(chǎng)比較法的有關(guān)概念、特點(diǎn)及應(yīng)用范圍

2、熟練掌握市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式、步驟和各種修正方法

3、注意各類修正方法等小考點(diǎn)容易出小題目

一、市場(chǎng)比較法概述

1、市場(chǎng)比較法的定義和基本原理

基本含義：根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

市場(chǎng)比較法以替代原則為理論基礎(chǔ)，因此具有現(xiàn)實(shí)性和富有說(shuō)服力。還可以利用租賃實(shí)例，測(cè)算土地的租金，這就是租賃實(shí)例比較法。市場(chǎng)比較法更適宜于市場(chǎng)比較發(fā)育地區(qū)的經(jīng)常性交易的土地價(jià)格的評(píng)估。

2、市場(chǎng)比較法中的有關(guān)概念

13個(gè)概念：類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域

3、市場(chǎng)比較法的基本公式

根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

(1)直接比較過(guò)程：以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，用公式表示為，

公式1 PD=PB×A×B×D×E

(2)間接比較過(guò)程：以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，用公式表示為，

公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

(3)有關(guān)指數(shù)的基值：可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數(shù)〉100%，否則，其條件指數(shù)〈100%。

(4)公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過(guò)比較進(jìn)行加或減。

(5)對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，當(dāng)因素內(nèi)存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑，分別采用積算(采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素條件指數(shù)。

4、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍

(1)市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格

(2)市場(chǎng)比較法的使用條件

僅適用于市場(chǎng)比較穩(wěn)定，有大量豐富交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。

(3)市場(chǎng)比較法的適用范圍

從適用條件來(lái)看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū);

從評(píng)估目的和評(píng)估結(jié)果的形式來(lái)看，可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評(píng)估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

二、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法

1、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序

收集交易資料——確定比較交易案例——進(jìn)行市場(chǎng)交易情況修正——期日修正——區(qū)域、個(gè)別因素修正——使用年限修正——容積率修正——地價(jià)確定

2、市場(chǎng)比較法每個(gè)步驟介紹

(1)收集交易資料

(2)確定比較交易案例

明確5個(gè)具體要求，還應(yīng)建立價(jià)格比較基礎(chǔ)

(3)市場(chǎng)交易情況修正

是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。

修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

(4)期日修正

交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數(shù)或房屋價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)率來(lái)分析計(jì)算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數(shù)的基期，要先調(diào)整到定基值數(shù)。

B=估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)/交易時(shí)期價(jià)格指數(shù)

(5)區(qū)域因素修正

區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。

修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區(qū)域因素條件指數(shù)的計(jì)算。

D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

(6)個(gè)別因素修正

個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個(gè)別因素修正的目的。

修正方法程序及計(jì)算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。

(7)土地使用權(quán)年限修正

土地使用權(quán)年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計(jì)算使用年期修正系數(shù)，再利用年期修正系數(shù)對(duì)交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。

年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]

年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

(8)容積率修正

容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數(shù)來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。

容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))

(9)土地價(jià)格的最終確定

通過(guò)各相關(guān)因素修正后，即可得出待評(píng)估土地的試算比準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)多個(gè)試算比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價(jià)格。

對(duì)多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。

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