土地估價(jià)師

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土地估價(jià)師考試管理基礎(chǔ)與法規(guī)輔導(dǎo)：課堂筆記三（6）

(十四)土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃

1、土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的概念

土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃是在土地利用總體規(guī)劃的框架控制下，針對(duì)土地開(kāi)發(fā)、利用、整治和保護(hù)某一專(zhuān)門(mén)問(wèn)題而進(jìn)行的規(guī)劃。土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃就其本質(zhì)而言是土地利用總體規(guī)劃的深入和補(bǔ)充，是土地利用總體規(guī)劃的有機(jī)組成部分。

2、土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的特點(diǎn)

與土地利用總體規(guī)劃相比，土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃具有以下特性：

(1)針對(duì)性。廣義的土地利用包括了土地的開(kāi)發(fā)、利用、整治和保護(hù)的全部活動(dòng)過(guò)程。土地利用總體規(guī)劃是對(duì)土地利用全部過(guò)程進(jìn)行的宏觀控制，是對(duì)土地利用進(jìn)行的全局性戰(zhàn)略安排，而土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃是對(duì)規(guī)劃區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)、利用、整治和保護(hù)中的某一專(zhuān)門(mén)問(wèn)題或某一類(lèi)型的土地使用問(wèn)題進(jìn)行規(guī)劃，因而具有很強(qiáng)的針對(duì)性。

(2)局部性。土地利用總體規(guī)劃的范圍是規(guī)劃區(qū)內(nèi)全部土地，而土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃只是規(guī)劃區(qū)內(nèi)的部分土地。在一定時(shí)期，需要開(kāi)發(fā)、利用、整治和保護(hù)的土地只是局部存在的，因而土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃是相對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)部分土地而言的。當(dāng)然，土地利用之間是存在著相互聯(lián)系的，在對(duì)局部土地利用進(jìn)行規(guī)劃時(shí)必須考慮到它與其他土地利用的相互影響。

(3)實(shí)用性。土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃雖然作為土地利用總體規(guī)劃的組成部分，也具有綜合性、戰(zhàn)略性和指導(dǎo)性等宏觀控制的性質(zhì)，但其相對(duì)土地利用的某一專(zhuān)門(mén)方面的問(wèn)題進(jìn)行的規(guī)劃，其規(guī)劃的內(nèi)容、措施、解決的土地利用問(wèn)題都比較詳盡，其實(shí)用性和可操作性較強(qiáng)。

3、土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的類(lèi)型

(1)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃

基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃必須遵循切實(shí)保護(hù)耕地、綜合協(xié)調(diào)、雙軌并行及區(qū)劃完整性的原則進(jìn)行編制。

(2)土地整理規(guī)劃

土地整理的范疇從地域表現(xiàn)形態(tài)角度可分為農(nóng)地整理和市地整理。

(3)土地復(fù)墾規(guī)劃

必須根據(jù)因地制宜，同時(shí)兼顧生態(tài)效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，綜合協(xié)凋發(fā)展來(lái)進(jìn)行土地復(fù)墾規(guī)劃。

(4)土地整治規(guī)劃

為使土地資源得以永續(xù)利用，人為地創(chuàng)造土地生態(tài)良性循環(huán)的途徑和措施的總體安排。土地整治類(lèi)型有水土流失地、鹽堿地、沼澤地、風(fēng)沙地、紅黃壤低產(chǎn)地和海涂整治。

例題：土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的特點(diǎn)包括()。

A.針對(duì)性

B.全局性

C.局部性

D.實(shí)用性

答案：ACD

解析：全局性不是土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的特點(diǎn)。

(十五)土地利用詳細(xì)規(guī)劃(熟悉)

1、土地利用詳細(xì)規(guī)劃的概念

土地利用詳細(xì)規(guī)劃是在總體規(guī)劃或土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的控制和指導(dǎo)下，直接對(duì)某一地段或某一土地使用單位的土地利用及其配套設(shè)施作出具體的安排，它是土地利用總體規(guī)劃或土地利用專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的深入和細(xì)化。如農(nóng)場(chǎng)土地利用規(guī)劃、林場(chǎng)土地利用規(guī)劃、村莊用地規(guī)劃等。

2、土地利用詳細(xì)規(guī)劃的類(lèi)型

從土地利用詳細(xì)規(guī)劃的作用來(lái)看，有兩種類(lèi)型，即控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)性土地利用詳細(xì)規(guī)劃。

(1)控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃是地方政府為規(guī)范和控制土地使用者的微觀土地利用行為而編制的規(guī)劃，它詳細(xì)規(guī)定了各類(lèi)土地的使用范圍、使用界線、使用強(qiáng)度、利用要求、限制條件等。

根據(jù)我國(guó)目前的土地使用情況，控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃主要有以下類(lèi)型：

①城市(鎮(zhèn))土地利用規(guī)劃

在一定面積土地上形成的附著于其上的人口、產(chǎn)業(yè)集聚和城市社會(huì)支持系統(tǒng)，產(chǎn)生了城市土地功能的集中與多樣性。許多用地功能彼此之間往往是互相依存、滲透，有時(shí)又是互相消長(zhǎng)和制約的。因此，城市土地利用規(guī)劃就是要代表社會(huì)整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，統(tǒng)一協(xié)調(diào)城市千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)分散的土地利用活動(dòng)，避免各種建設(shè)活動(dòng)的互相干擾，消除土地利用的負(fù)面外部性影響。城市土地利用控制性規(guī)劃的主要內(nèi)容就是合理地確定城市用地的總體布局與功能分區(qū)，規(guī)定各地段各種用途的具體用地范圍、用地強(qiáng)度、用地要求和用地限制。

城市土地利用規(guī)劃在世界許多國(guó)家都是城市規(guī)劃中相對(duì)完整和相對(duì)獨(dú)立的一種規(guī)劃，如日本的城市規(guī)劃是區(qū)分為城市土地利用規(guī)劃、城市設(shè)施規(guī)劃和市街開(kāi)發(fā)規(guī)劃三部分的。我國(guó)目前對(duì)城市土地利用規(guī)劃并無(wú)具體的單行法規(guī)進(jìn)行界定，各城市也沒(méi)有在城市規(guī)劃中編制獨(dú)立的城市土地利用規(guī)劃。但從《城市規(guī)劃法》中對(duì)城市規(guī)劃內(nèi)容的規(guī)定和城市規(guī)劃編制的實(shí)踐中可以看出，城市土地利用規(guī)劃是城市規(guī)劃最主要的內(nèi)容?！冻鞘幸?guī)劃法》第十九條規(guī)定的城市總體規(guī)劃的內(nèi)容共有六項(xiàng)，其中第三項(xiàng)主要是用地規(guī)劃，第四項(xiàng)中河湖、綠地系統(tǒng)屬于用地規(guī)劃，綜合交通體系也有較大部分與用地規(guī)劃相關(guān)，第五項(xiàng)即專(zhuān)業(yè)規(guī)劃，也有相當(dāng)一部分需要安排用地。而第一、二、六三項(xiàng)內(nèi)容，即城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)與發(fā)展規(guī)模，城市主要建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與定額標(biāo)準(zhǔn)，近期建設(shè)規(guī)劃，既有指導(dǎo)用地的原則，也有一部分是對(duì)用地的直接安排。具體指導(dǎo)城市用地的規(guī)劃主要是通過(guò)詳細(xì)規(guī)劃體現(xiàn)的，如《城市規(guī)劃法》第二十條規(guī)定，城市詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括：規(guī)劃地段各項(xiàng)建設(shè)的具體用地范圍、建筑密度和高度限制、總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃?？梢?jiàn)城市詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容大都是用地規(guī)劃。由此可以看出，盡管我國(guó)沒(méi)有明文規(guī)定單獨(dú)編制城市土地利用規(guī)劃，但其內(nèi)容基本都已包含在現(xiàn)行的城市規(guī)劃之中。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)來(lái)看，城市土地利用規(guī)劃應(yīng)當(dāng)成為相對(duì)完整獨(dú)立的部分，以便地利用規(guī)劃在城市規(guī)劃中的基礎(chǔ)地位，更有利于對(duì)城市土地利用進(jìn)行全面合理的控制和引導(dǎo)。

②鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃

鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃是在城市(鎮(zhèn))以外的廣大農(nóng)村地域進(jìn)行的，鄉(xiāng)村土地以農(nóng)業(yè)用地為主，兼有一定的村莊居民點(diǎn)用地、工業(yè)小區(qū)用地、交通水利設(shè)施用地、生態(tài)保護(hù)用地等。與城市(鎮(zhèn))土地不同，鄉(xiāng)村土地主要由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地構(gòu)成，它側(cè)重于利用土地的生產(chǎn)功能。土地的利用方式受制于土地的適宜性。鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃的主要內(nèi)容就是合理地安排各類(lèi)用地，在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，詳細(xì)編定各地塊的具體用途，并對(duì)各類(lèi)用地的要求，限制條件等作出具體規(guī)定，以便能夠?yàn)橥恋赜猛竟苤铺峁┮罁?jù)?？刂菩缘泥l(xiāng)村土地利用詳細(xì)規(guī)劃的重點(diǎn)應(yīng)是保護(hù)農(nóng)地，尤其是保護(hù)基本農(nóng)田。鄉(xiāng)村土地類(lèi)型多樣，各種用地要求不盡一致，因此，鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃可進(jìn)一步細(xì)化為耕作田區(qū)規(guī)劃、村莊用地內(nèi)部規(guī)劃、果園內(nèi)部規(guī)劃、養(yǎng)殖場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃、茶園內(nèi)部規(guī)劃等。

(2)開(kāi)發(fā)性土地利用詳細(xì)規(guī)劃則是為了指導(dǎo)某一地段、地塊或某一土地使用單位的土地如何開(kāi)發(fā)利用而進(jìn)行的具體規(guī)劃。

例題：控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃詳細(xì)規(guī)定了各類(lèi)土地的()等。

A.使用范圍

B.使用界線

C.使用強(qiáng)度

D.利用要求、限制條件

答案：ABCD

解析：控制性土地利用詳細(xì)規(guī)劃它詳細(xì)規(guī)定了各類(lèi)土地的使用范圍、使用界線、使用強(qiáng)度、利用要求、限制條件等。

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