土地估價師

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四、稅率和應納稅額的計算

土地增值稅實行四級超額累進稅率：

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;

(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%;

(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%;

(4)增值額超過扣除項目金額200%以上部分，稅率為60%。

每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例均包括本比例數(shù)。

為簡化計算，應納稅額可按增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，速算公式如下：

土地增值額未超過扣除項目金額50%的，應納稅額=土地增值額×30%;

土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的，應納稅額=土地增值額×40%-一扣除項目×5%;

土地增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的，應納稅額=土地增值額×50%-扣除項目×15%;

土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額=土地增值額×60%一扣除項目金額×35%。

例題：土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額的速算公式是( )。

A.應納稅額=土地增值額×30%

B.應納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%

C.應納稅額=土地增值額×50%-扣除項目×15%

D.應納稅額=土地增值額×60%-扣除項目金額×35%

答案：D

解析：土地增值額超過扣除項目金額200%的，應納稅額=土地增值額X 60%一扣除項目金額×35%。

五、扣除項目

土地增值稅的扣除項目為：

(1)取得土地使用權(quán)時所支付的金額;

(2)土地開發(fā)成本、費用;

(3)建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

例題：土地增值稅的扣除項目包括( )。

A、 取得土地使用權(quán)時所支付的金額

B、 土地開發(fā)成本、費用

C. 建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格

D.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金

E、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

答案：ABCE

解析：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的稅金，不屬于土地增值稅的扣除項目。

上述扣除項目的具體內(nèi)容為：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。凡通過行政劃撥方式無償取得土地使用權(quán)的企業(yè)和單位，則以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金及有關(guān)費用，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(2)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補償、前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。

(3)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額的l0%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。

(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時已繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育附加也可視同稅金予以扣除。

(6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

納稅人有下列情形之一者，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅：

(1)隱瞞、虛報房地產(chǎn)價格的;

(2)提供扣除項目金額不實的;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價，又無正當理由的。

例題：在土地增值額扣除項目中，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計(

)的扣除。

A. 5%

B. 10%

C. 15%

D.20%

答案：D

解析：按照規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。

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