土地估價(jià)師

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第四部分 《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》出臺(tái)背景實(shí)施時(shí)間：

國務(wù)院令(第305號(hào))《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》經(jīng)2001年6月6日國務(wù)院第40次常務(wù)會(huì)議通過，自2001年1月1日起施行。

第一節(jié) 城市房屋拆遷管理概述

一、城市房屋拆遷的概念

城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對(duì)被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補(bǔ)償或安置的行為。

《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，為按照《物權(quán)法》確定的有關(guān)原則依法對(duì)房屋進(jìn)行征收，2007年8月30日，第十屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議通過了關(guān)于修改《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的決定，在《城市房地產(chǎn)管理法》第一章“總則”中增加一條，對(duì)房屋的征收做出了原則規(guī)定，即：“為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益;征收個(gè)人住宅的，還還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。”法律己授權(quán)國務(wù)院制定房屋征收的具體辦法，在具體辦法尚未出臺(tái)的前提下，各地目前在城市房屋征收中，堅(jiān)持遵循《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》確定的基本原則的前提下，仍按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號(hào)，以下簡稱《拆遷條例》)實(shí)施拆遷管理工作。

該條例的適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償安置的，可參照?qǐng)?zhí)行。集體土地上的拆遷行為，按照《土地管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。不需要對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》所調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。

例題1：自拆自建行為，不屬于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》調(diào)整的行為。( )(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

答案：√

解析：不需要對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償、安置的房屋拆遷行為，如自拆自建行為，不屬于《拆遷條例》所調(diào)整的行為，不需要申領(lǐng)房屋拆遷許可證。

拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對(duì)使用人的利益還要予以依法保護(hù)。

例題2：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的被拆遷人包括被拆遷房屋的所有人和使用人。( )(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

答案：×

解析：被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，不包括被拆遷房屋的使用人。但對(duì)使用人的利益還要予以依法保護(hù)。

例題3：下列拆遷行為中，適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有( )。(2005年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

A.征收集體土地過程中對(duì)民房的拆遷

B.城市市區(qū)內(nèi)市政建設(shè)對(duì)居民購買的商品房的拆遷

C.城市近郊區(qū)集體土地上水利建設(shè)對(duì)民房的拆遷

D.城市市區(qū)內(nèi)國有企業(yè)對(duì)廠房的自拆自建

E.城市市區(qū)內(nèi)建設(shè)公益事業(yè)房屋對(duì)居民私有住房的拆遷

答案：BE

解析：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確了其適用范圍為：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的活動(dòng)。

二、城市房屋拆遷工作程序

(一)拆遷申請(qǐng)的提出

國家對(duì)房屋拆遷實(shí)行行政許可制度?！恫疬w條例》規(guī)定申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(1)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

(3)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;

(4)拆遷計(jì)劃和拆遷方案;

(5)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

拆遷計(jì)劃和拆遷方案是拆遷申請(qǐng)的組成部分，其內(nèi)容必須確切地說明下列內(nèi)容：拆遷的范圍、對(duì)象、實(shí)施步驟，對(duì)拆遷范圍內(nèi)被拆遷的居民、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位的補(bǔ)償安置方案，安置房和臨時(shí)安置周轉(zhuǎn)房的房源情況，涉及拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助費(fèi)的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時(shí)間安排等。

例題：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交的文件有( )等。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

B.國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件

C.建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案

D.拆遷計(jì)劃和拆遷方案

E.建設(shè)項(xiàng)目選址意見書

答案：ABD

解析：申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：①建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;④拆遷計(jì)劃和拆遷方案;⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

(二)拆遷審批

房屋拆遷管理部門收到拆遷申請(qǐng)和規(guī)定提交的批準(zhǔn)文件后，應(yīng)對(duì)申請(qǐng)內(nèi)容進(jìn)行審查，并對(duì)拆遷范圍進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。審查內(nèi)容主要是：申請(qǐng)人提供的批準(zhǔn)文件是否齊全、有效，拆遷范圍內(nèi)是否有受保護(hù)不允許拆除的建筑，拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確或有爭議，對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償安置是否符合政策規(guī)定，補(bǔ)償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理等。

經(jīng)審查符合條件的，由房屋拆遷管理部門發(fā)給拆遷申請(qǐng)人《房屋拆遷許可證》?！斗课莶疬w許可證》是房屋拆遷的法律憑證。獲得許可證后，拆遷申請(qǐng)人就成為合法的拆遷人，其拆遷行為受法律保護(hù)。

房屋拆遷管理部門在發(fā)放《房屋拆遷許可證》的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照《拆遷條例》的規(guī)定將《房屋拆遷許可證》中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人有責(zé)任向被拆遷人做好拆遷宣傳和政策解釋工作。拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人不得新建、擴(kuò)建、改建房屋，不得改變房屋和土地用途，不得租賃房屋。

例題1：在城市房屋拆遷范圍內(nèi)，不得進(jìn)行房屋( )活動(dòng)。(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

A.改建

B.買賣

C.贈(zèng)與

D.租賃

E.擴(kuò)建

答案：ADE

解析：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人，不得進(jìn)行下列活動(dòng)：(一)新建、擴(kuò)建、改建房屋;(二)改變房屋和土地用途;(三)租賃房屋。

例題2：拆遷城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋必須領(lǐng)取房屋拆遷許可證后，方可拆除。( ) (2006年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

答案：√

解析：拆遷城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋必須領(lǐng)取房屋拆遷許可證后，方可拆除。

(三)拆遷協(xié)議

《拆遷條例》規(guī)定，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)就拆遷的補(bǔ)償和安置簽訂書面協(xié)議。

在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補(bǔ)償安置，對(duì)于拆遷補(bǔ)償安置以及相關(guān)的問題，拆遷當(dāng)事人應(yīng)該對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)作出明確的界定。拆遷當(dāng)事人必須以拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，適用《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容包括：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責(zé)任、解決爭議的辦法等條款。上述所列拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容，并非所有的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議都應(yīng)載明。具體載明哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補(bǔ)償方式的不同而不同。對(duì)于實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明補(bǔ)償金額、搬遷期限;對(duì)于實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要應(yīng)載明安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。

協(xié)議簽訂后是否公證，由雙方當(dāng)事人自主選擇。但根據(jù)《拆遷條例》規(guī)定，拆除代管房屋，必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。

(四)拆遷的實(shí)施

拆遷的實(shí)施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。

自行拆遷，是指為了某項(xiàng)目建設(shè)需要已取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位即拆遷人自己實(shí)施拆遷工作。大多數(shù)拆遷人通過委托拆遷形式完成拆遷。拆遷人委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格。房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。

拆遷人必須在《房屋拆遷許可證》規(guī)定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)進(jìn)行拆遷，不得超越批準(zhǔn)的拆遷范圍和規(guī)定的拆遷期限。

例題：拆遷的實(shí)施方式有( )。

A.自行拆遷

B.政府拆遷

C.社會(huì)拆遷

D.單位拆遷

E、委托拆遷

答案：AE

解析：拆遷的實(shí)施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷。

(五)拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管

《拆遷條例》規(guī)定申請(qǐng)領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交辦理存款業(yè)務(wù)的金融

（責(zé)任編輯：中大編輯）

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