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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試課程 全面的了解2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了房地產(chǎn)估價(jià)師考試各章復(fù)習(xí)的重點(diǎn)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！
四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;只有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)
(一)
王某以12000元/㎡的價(jià)格購買了10間建筑面積均為80㎡的商鋪。購房款的60%來自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購房時(shí)還支付了相當(dāng)于購房款1.5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬元對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時(shí)支付了相當(dāng)于購房款0.3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營計(jì)劃是：第3年初將10間商鋪全部出租;第10年末以13000 元/㎡的價(jià)格賣掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第15年末以15000元/㎡的價(jià)格又賣掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第20年末將剩余的商鋪以16000元/㎡的價(jià)格全部賣掉(每次賣房時(shí)均支付了相當(dāng)于售價(jià)5.5%的銷售稅金、0.3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個(gè)人所得稅)。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營期間，商鋪的租金保持200元/(月•㎡)(按建筑面積計(jì))不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營成本為毛租金收入的25%;購房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營成本和還本付息支出均發(fā)生在年末;王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。
(1)完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫出相應(yīng)的計(jì)算過程。
(2)列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)(不要求計(jì)算出結(jié)果)。(10分)
自有資金現(xiàn)金流量表 （單位：萬元）
年末 |
0 |
1 |
2 |
3～9 |
10 |
11～14 |
15 |
16～19 |
20 |
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現(xiàn)金流入 |
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年毛租金收入 |
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凈轉(zhuǎn)售收入 |
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現(xiàn)金流出 |
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購房、辦證及裝修投入 |
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年還本付息 |
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