房地產(chǎn)估價師

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5.設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。

6.裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。

7.公共配套設(shè)施完備程度。

8.平面布置。包括平面圖、戶型圖等。

9.外觀。包括外觀圖片等。

10.建成年月。包括開工日期和竣工日期。

11.維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。

12.利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。

13.產(chǎn)權(quán)狀況。在中國大陸，建筑物與土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有權(quán)除了獨(dú)立、共有，還有區(qū)分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。

法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)時，需經(jīng)其他共有人書面同意 。區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復(fù)合性的權(quán)利，

由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為獨(dú)有，但也可能為共有，但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有)、共用部分的。持份權(quán)(該部分為建筑物各 專有部分的所有人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。

另外，要了解是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán);是否已出租(已出租的房屋再轉(zhuǎn)讓時要受原租約的限制);是否抵押、典當(dāng)或為他人提供擔(dān)保;是否涉案;產(chǎn)權(quán)是否有爭議;是否為臨時建筑;是否屬于違法建筑。

還要了解所坐落的土地的權(quán)利狀況，因為房屋所有權(quán)還受土地使用權(quán)的約束，如在有限期土地使用權(quán)的土地上建造的房屋所有權(quán)，實(shí)際上也是有限期的。

14.其他。如通風(fēng)、采光、隔音、隔振、隔熱，層高，物業(yè)管理(因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素)。如果為建筑物的某一部分，如一“套”或一“單元”、“單位”，

還需要了解其所處的樓層、朝向;新建的房屋，還需要了解其工程質(zhì)量;期房，還需要了解其建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預(yù)計交付使用的日期等。

例題：轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)時，需經(jīng)其他共有人同意。(判斷題)

答案：錯

第三節(jié) 房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產(chǎn)物，是永存的;建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。

從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看，房地產(chǎn)的特性主要有以下十個：

一、不可移動性(又稱位置固定性)

房地產(chǎn)的不可移動性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，而且要受制于其所在的空間環(huán)境(鄰里及當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟(jì))，

所以，房地產(chǎn)市場不存在全國性市場，更不存在全球性市場，而是一個地區(qū)性市場(城市房地產(chǎn)一般是以一個城市為一個市場)，其供求狀況、價格水平和價格走勢等都是當(dāng)?shù)氐?，在不同地區(qū)之間各不相同。

例題：決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的，主要是( )

A、全國房地產(chǎn)總的供求狀況 B、本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況

C、全國本類房地產(chǎn)的供求狀況 D、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況

答案：D

二、獨(dú)一無二性

房地產(chǎn)的不可移動性，派生出了其獨(dú)一無二性，可以說沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的。即使兩處的建筑物一模一樣，但由于坐落的位置不同，周圍環(huán)境、景觀不同，這兩宗房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上也是不相同的。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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