房地產(chǎn)估價(jià)師

一、住房置業(yè)擔(dān)保的概念

住房置業(yè)擔(dān)保是在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展到一定階段，應(yīng)市場(chǎng)需要而產(chǎn)生的一種新的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。2003年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求，完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范擔(dān)保行為，建立健全風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保。實(shí)踐證明，住房置業(yè)擔(dān)保作為一種新興的住房消費(fèi)服務(wù)方式，對(duì)促進(jìn)住房消費(fèi)，防范和化解個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用。

住房置業(yè)擔(dān)保基本上以提供有償?shù)男庞脫?dān)保為行業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍，對(duì)該行業(yè)的規(guī)范法律應(yīng)當(dāng)由兩部分組成，一是組織法，二是行為法。目前我國(guó)的擔(dān)保公司無論是什么性質(zhì)的，都不是依特別法成立，而是依《公司法》成立的普通公司，《公司法》是規(guī)范擔(dān)保公司主要的組織法。至于擔(dān)保行為法，我國(guó)目前已經(jīng)建立了以《合同法》、《民法通則》為基本法，以《擔(dān)保法》為核心，以最高人民法院司法解釋為補(bǔ)充的法律體系。為規(guī)范住房貸款擔(dān)保市場(chǎng)，推動(dòng)住房置業(yè)擔(dān)保工作健康發(fā)展，建設(shè)部與中國(guó)人民銀行2000年5月聯(lián)合印發(fā)了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《試行辦法》）。

住房置業(yè)擔(dān)保是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

理解住房置業(yè)擔(dān)保概念需把握三點(diǎn)，一是住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是個(gè)人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充。個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期未能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)押物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。除了住房置業(yè)擔(dān)保外，還有抵押、質(zhì)押及其他保證擔(dān)保等擔(dān)保方式。二是它是特定的專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保，以區(qū)別其他形式住房保證擔(dān)保行為。三是它規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式，住房置業(yè)擔(dān)保提供的保證方式是連帶責(zé)任保證。同時(shí)要求借款人應(yīng)當(dāng)將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔(dān)保公司進(jìn)行抵押反擔(dān)保。擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)牟糠窒蚪杩钊诉M(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押物。

例題：住房置業(yè)擔(dān)保是指依照（   ）設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

A、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》B、《公司法》C.《合同法》D.《擔(dān)保法》答案：A解析：《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》

二、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度

1、公司設(shè)立（1）設(shè)立程序《試行辦法》明確擔(dān)保公司是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)后，方可向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。

例題：下列關(guān)于擔(dān)保公司設(shè)立，說法不正確的是（   ）。

A、設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)后，方可向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

B、擔(dān)保公司是為借款人辦理個(gè)人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費(fèi)用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)C.擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司D.擔(dān)保公司的組織形式為合伙企業(yè)答案：D解析：擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司

（2）設(shè)立條件設(shè)立擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；2）有固定的服務(wù)場(chǎng)所；3）有不少于1000萬元人民幣的實(shí)有資本；4）有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房；5）有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管理人員；6）有符合《公司法》要求的公司章程；7）符合《公司法》和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

例題：下列關(guān)于擔(dān)保公司的設(shè)立條件，說法正確的是（   ）。

A、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)B、有固定的服務(wù)場(chǎng)所C.有不少于1 000萬元人民幣的實(shí)有資本D.有不少于5 00萬元人民幣的實(shí)有資本E、有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房答案：ABCE解析：設(shè)立擔(dān)保公司的條件中，要有不少于1 000萬元人民幣的實(shí)有資本。

（3）其他規(guī)定擔(dān)保公司的實(shí)有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。

貨幣形態(tài)的實(shí)有資本應(yīng)當(dāng)存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的國(guó)有獨(dú)資銀行，或發(fā)放由擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保的個(gè)人住房貸款的其他銀行。

2、機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理（1）業(yè)務(wù)范圍和資金應(yīng)用的限制規(guī)定擔(dān)保公司只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)開發(fā)除外），不得經(jīng)營(yíng)財(cái)政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔(dān)保。擔(dān)保公司的資金運(yùn)用，應(yīng)當(dāng)遵循穩(wěn)健、安全的原則，確保資產(chǎn)的保值增值。

（2）建立在銀行的保證金制度擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保保證金，并存人借款人的貸款銀行。擔(dān)保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時(shí)，貸款人有權(quán)從保證金賬戶中予以扣收。保證金的提留比例，由貸款人與擔(dān)保公司協(xié)商確定。

（3）風(fēng)險(xiǎn)基金制度擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金，用于擔(dān)保公司清算時(shí)對(duì)其所擔(dān)保債務(wù)的清償。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)基金由擔(dān)保公司按照公司章程規(guī)定的比例從營(yíng)業(yè)收入中提取，專戶存儲(chǔ)，不得挪用。

（4）最大擔(dān)保額度規(guī)定擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的30倍；超過30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本。

例題：擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的（   ）倍。

A、10 B、20 C.30 D.40答案：C解析：擔(dān)保公司最大擔(dān)保額度規(guī)定了，擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實(shí)有資本的30倍；超過30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實(shí)有資本。

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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