房地產(chǎn)估價(jià)師

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房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講 

⑥ 桑拿理療部：可同時(shí)容納40人，消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按350元/人·日

計(jì)，空置率取40%，1年按360個營業(yè)日計(jì)。

40×350×360×(1-40%)×10-4=302.40(萬元/年)

年收入合計(jì)：500.49萬元/年

⑵ 年費(fèi)用的測算

① 年維修費(fèi)：估價(jià)對象年維修費(fèi)取折舊費(fèi)的80%。

估價(jià)對象俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為4200㎡，

建造單價(jià)取900元/㎡，耐用年限為60年，殘值率為0%;網(wǎng)球室

為1層全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600㎡，建造單價(jià)為800元/㎡，

耐用年限為60年，殘值率為0%。

(900×4200+800×4600)×(1-0%)/60×80%×10-4

=9.95(萬元/年)

② 年管理費(fèi)：取年收入的4%。

500.49×4%=20.02(萬元/年)

③ 年保險(xiǎn)費(fèi)：取房屋造價(jià)的2‰。

(900×4200+800×4600)×2‰×10-4=1.49(萬元/年)

④ 房產(chǎn)稅：依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，

房產(chǎn)稅按房產(chǎn)余額的1.2%計(jì)，房產(chǎn)余額是房產(chǎn)原值一次扣除一定

比例(一般為30%)后的余額。

(900×4200+800×4600)×(1-30%)×1.2%×10-4

=6.27(萬元/年)

⑤ 營業(yè)稅及附加：按年收入的5.65%計(jì)。

500.49×5.65%=28.28(萬元/年)

⑥ 經(jīng)營費(fèi)用：網(wǎng)球室、KTV包房、餐飲部、休閑清吧、舞廳、

桑那理療部的經(jīng)營費(fèi)用(含裝修及設(shè)備設(shè)施更新改造費(fèi)用)分別為響

應(yīng)年收入的40%、40%、70%、60%、50%、50%。

65.32×40%+50.33×40%+43.20×70%+23.04×60%+

16.20×50%+302.40×50=249.62(萬元/年)

則，年費(fèi)用合計(jì)為：

9.95+20.02+1.49+6.27+28.28+249.62=249.62(萬元/年)

⑶ 資本化率的確定

采用公式：資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

安全利率：取目前國家一年期存款利率為2.25%;風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值

(0~9%)：取6%

則，資本化率為2.25%+6%=8.25%

⑷ 尚可使用年限的確定

委托人擁有估價(jià)對象房地產(chǎn)30年(1999年2月1日至2029

年1月31日)的使用權(quán)，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用1.5年，故尚可使用年

限為28.5年。

⑸ 估價(jià)對象房地產(chǎn)租賃權(quán)收益價(jià)格為

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析精講

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